Türkiye'de konut piyasasını ve milyonlarca kiracının bütçesini doğrudan etkileyen önemli bir dönem kapandı. Yaklaşık iki yıldır devam eden ve kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan uygulama, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihin ardından, kira artışlarında yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesine geri dönüldü ve zam oranları, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına bağlandı.
Bu değişiklik, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için belirsizliklerle dolu yeni bir dönemin habercisi oldu. Mülk sahipleri, uzun süredir enflasyonun çok altında kalan kira gelirlerini piyasa koşullarına yaklaştırma beklentisine girerken, kiracılar ise fahiş zamlarla karşı karşıya kalma endişesi yaşıyordu. İşte bu ortamda, TÜİK tarafından açıklanan haziran ayı enflasyon verileri, temmuz ayında uygulanacak yasal üst sınırı belirleyerek, bu belirsizliği ortadan kaldırdı. Bu oran, artık her iki taraf için de hukuki bir referans noktası olacak.
Rakamlar ne söylüyor? TÜİK'in haziran verileri ve 12 aylık ortalama
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 3 Temmuz 2025 Perşembe sabahı saat 10.00'da açıkladığı verilere göre, Tüketici Fiyat Endeksi'nde (TÜFE) haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 1,37'lik bir artış gerçekleşti. Yıllık bazda enflasyon ise yüzde 35,05 olarak kayıtlara geçti. Ancak, kira artış oranı için belirleyici olan asıl veri, bu rakamlar değil, son 12 ayın TÜFE ortalamasıydı.
Açıklanan verilere göre, kira artışları için yasal tavanı oluşturan on iki aylık TÜFE ortalaması, yüzde 43,23 olarak belirlendi. Bu oran, temmuz ayında kira sözleşmesini yenileyecek olan ev sahiplerinin, kiracılarına yasal olarak yapabileceği en yüksek zam oranını ifade ediyor. Hatırlanacağı üzere, bir önceki ay olan haziran ayında bu oran yüzde 45,80 olarak uygulanmıştı. Temmuz ayındaki oranın bir miktar daha düşük gelmesi, son aylardaki aylık enflasyonun geçen yılın aynı aylarına göre daha düşük seyretmesinden kaynaklanıyor. Ancak yine de yüzde 43'ü aşan bu oran, kiracılar için ciddi bir maliyet artışı anlamına geliyor.
Kira zammı nasıl hesaplanacak? adım adım örnekli anlatım
Yüzde 25'lik sabit oranın kalkmasıyla birlikte, kiracılar ve ev sahipleri artık kendi hesaplamalarını yapmak zorunda kalacaklar. Kira artış oranı hesabı, oldukça basit bir formüle dayanıyor. İşte adım adım hesaplama yöntemi:
-
Mevcut Kira Bedelini Belirleyin: Öncelikle, ödemekte olduğunuz mevcut aylık kira bedelini baz alın.
-
Yasal Zam Oranını Kullanın: TÜİK tarafından açıklanan ve temmuz ayı için yüzde 43,23 olan on iki aylık TÜFE ortalamasını kullanın.
-
Artış Miktarını Hesaplayın: Mevcut kira bedelini, yasal zam oranıyla çarpın ve sonucu 100'e bölün. Bu, kiranıza eklenecek zam miktarını verecektir.
-
Yeni Kirayı Bulun: Hesapladığınız artış miktarını, mevcut kira bedelinize ekleyin.
Örnek Hesaplama:
-
Mevcut Kira Bedeli: 10.000 TL
-
Yasal Zam Oranı: %43,23
-
Artış Miktarı: (10.000 TL x 43,23) / 100 = 4.323 TL
-
Temmuz Ayı Yeni Kira Bedeli: 10.000 TL + 4.323 TL = 14.323 TL
Bu hesaplamaya göre, 10.000 TL kira ödeyen bir kiracının, temmuz ayından itibaren yasal olarak ödemesi gereken en yüksek kira bedeli 14.323 TL olacaktır.
Ev sahibi ve kiracı arasında yeni bir denge mi kuruluyor?
Yasal kira artış oranının yüzde 43,23 olarak belirlenmesi, ev sahibi ve kiracı ilişkilerinde yeni bir denge arayışını da beraberinde getiriyor. Bu oran, bir "zorunluluk" değil, bir "tavan" yani "üst sınır" niteliği taşıyor. Bu ne anlama geliyor?
-
Ev Sahipleri İçin: Mülk sahipleri, kiracılarına bu oranın üzerinde bir zam yapamazlar. Yüzde 43,23'ü aşan bir zam talebi, hukuken geçersizdir ve kiracı bu zammı kabul etmek zorunda değildir. Ancak ev sahibi, bu oranın altında, örneğin yüzde 30 veya yüzde 35 gibi bir oranda zam yapmayı tercih edebilir.
-
Kiracılar İçin: Kiracılar, ev sahibinin yüzde 43,23'ü aşan zam taleplerini reddetme hakkına sahiptir. Ancak, iki tarafın karşılıklı anlaşması ("anlaşma yolu"), her zaman en sağlıklı yöntem olarak öne çıkıyor. Kiracı ve ev sahibi, bu yasal tavan oranını bir referans olarak alıp, piyasa koşullarını ve karşılıklı iyi niyeti göz önünde bulundurarak ortak bir noktada buluşabilirler.
Uzmanlar, bu yeni dönemde, taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların artabileceğine dikkat çekiyor. Anlaşmazlık durumunda, kiracılar ve ev sahipleri, önce arabulucuya, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemelerine başvurarak hukuki yolları kullanabilirler.
İş yeri kiralarında durum ne? farklılıklar ve dikkat edilmesi gerekenler
Kaldırılan yüzde 25'lik sınır, sadece konutlar için geçerliydi. İş yeri kiraları için zaten son birkaç yıldır TÜFE'nin on iki aylık ortalaması uygulanıyordu. Dolayısıyla, iş yerleri için sistemde bir değişiklik olmadı. Temmuz ayında sözleşmesi yenilenecek olan iş yeri kiracıları için de uygulanacak yasal tavan zam oranı, konutlarda olduğu gibi yüzde 43,23 olacak.
Ancak iş yeri kiralarında dikkat edilmesi gereken önemli bir nüans bulunmaktadır. Eğer iş yeri kira sözleşmesinde, TÜFE oranından daha düşük bir artış oranı (örneğin, "her yıl yüzde 20 artış yapılır" gibi) belirtilmişse, sözleşmedeki bu madde geçerlidir. Ancak sözleşmede belirtilen oran, TÜİK'in açıkladığı yasal tavan oranını aşıyorsa, bu durumda yine yasal tavan olan yüzde 43,23 oranı uygulanır. Yani, sözleşme, kiracıyı koruyacak şekilde, daha düşük bir oran belirleyebilir, ancak yasal tavanın üzerinde bir oran belirleyemez.
