Ülkemizde en çok değişen kanunların başında imar kanunu geliyor. 23 Ekim 2011 Van depremi sonrasında depremin yıkıcılığı ve kentsel dönüşüm tartışmaları hız kazanmaya başlamıştı. 2012 yılına gelindiğinde, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun", yaygın adıyla "Kentsel Dönüşüm Kanunu" yürürlüğe girdi. Ancak bu kanun, yürürlüğe girdiği tarihten sonra birçok değişikliğe uğradı. Uzmanlara göre kanun, yürürlüğe girdiği mevcut haliyle dahi ‘Anayasaya aykırı’ pek çok düzenleme içermekteydi. Ve bugüne kadar kanunun kapsamı ''afet riski altındaki alanlar'' olarak tarif edilirken, yalnızca deprem riski altında bulunan bölgelere değil, ‘ranta açılması planlanan alanlara da’ uygulandı.
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihi takip eden yıllarda, Türkiye'nin nerdeyse bütün kentlerinde yoksulların yaşadığı pek çok mahalle riskli alan ilan edildi, bugüne dek bu mahallelerin bir kısmı tahliye edilerek yıkıldı ve yerlerine yeni yapılaşma yapıldı.
Kahramanmaraş Merkezli depremlerin acı bilançosu kanun değişikliklerini hızlandırdı. Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", 8 Kasım'da TBMM Genel Kurulunda kabul edildi. Yeni yasa ile, riskli yapıların dönüşüme girmesinin hızlandırılması hedeflendi.
Yeni Yasa Değişiklikleri
Yeni yasa 21 maddeden oluşuyor. Yeni düzenlemeyle kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu yerini; hak sahiplerinin salt çoğunluğu aranması şartına bıraktı. İkinci büyük değişiklik ise deprem bölgesindeki kentsel dönüşüm davalarında yapıldı. Davaları hızlandırmak için tebligat usulünde değişiklik oldu. Eskiden tapuda belirtilmiş adreslere tebligatlar yapılıyordu. Şimdi öncelikle 'riskli olduğu için yıkılacağı' binanın girişine asılacak. Kişinin e-Devlet adresine tebliğ yapılacak. Üçüncü olarak da muhtara tebligat yapılacak. Muhtarlıkta kentsel dönüşüm süreci, ilgililere tebliğ edilecek. Binanın dönüşüme girdiği bilgisi, muhtarlıkta 15 gün süreyle askıya çıkacak. Bu 15 günlük askı süresi dolduktan sonra isteyen dava açabilecek. Bu yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm davalarının hızlanmasına yüzde 30-40 oranında katkı sağlaması öngörülüyor. Yasa yeni haliyle, 6 Şubat depremlerinin gerçekleştiği alanda yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerini hızlandırmayı da hedefliyor. Bunun için inceleme, savunma verme, keşif ve bilirkişi incelemesi, davaların karara bağlanması gibi süreçler belirli gün sayısıyla sınırlandırıldı.
Riskli yapı denetimi ise, 16 Ekim 2023 tarihinde kurulan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı" veya idareler tarafından yapılabilecek.
Giritlioğlu: Yasa Tehlikeli
Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı Pelin Pınar Giritlioğlu yürürlüğe giren Kentsel Dönüşüm Yasası’nı tehlikeli olarak yorumladı.
Bütün kıymetli alanların ve kent içinde potansiyel olarak yüksek değere sahip olan alanların artık rezerv alanı ilan edilebileceğini belirten Giritlioğlu, yasanın mülkiyet hakkını tehdit ettiğini iddia etti:
“Yasa başından itibaren üstenci, dayatmacı ve mülkiyet hakkını tehdit eden bir anlayışla kurgulanmıştı. Yeni düzenlemeyle beraber kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu yerini; hak sahiplerinin salt çoğunluğu aranması (50+1) şartına bıraktı. Bu durum mülkiyet hakkının daha da sınırlanması anlamına geliyor.
Bu maddeyle birlikte iki tehlikeli madde daha var. Bunlardan ilki; dönüşüme tabii tutulan konut sahibi vatandaşı evinden çıkartıp yapıyı yeniledikten sonra borçlandırılmasıyla ilgili. Borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapu devredilemeyecek. Hak sahibi borcunu ödeyemezse konutun mülkiyeti hazineye geçiyor. Doğrudan kamulaştırılıyor yani. Dolayısıyla yasa, bir yandan böylesi bir sorun oluşturuyor. İkincisi; yoksul ve dar gelirli kimselerin borçlarını ödeyecek gücü yoksa, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün kılınacak. Ve böyle bir durumda kalacak başka yeri olmayan hak sahiplerine oturma hakkı tanınacak. Özetle devlet eliyle gerçekleştirilemeyen "kiralık sosyal konut" projesi, vatandaşların hakkı olan konutlar üzerinden gerçekleştiriliyor. Bu durumda, kimse kendini rahat ve güvende hissetmesin diye düşünüyorum."
AYM kararıyla çelişiyor
Riskli yapıların tahliyesini engelleyen kişilerin kolluk kuvvetleri zoruyla tahliye edilmesi anayasal sorumluluklarıyla da çelişen bir durum olduğunu da hatırlatan Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı, “Anayasa Mahkemesi, 'devlet sosyal ve ekonomik sorumluluklarını yerine getirirken, insanların yaşama hakkına dokunan davranış ve faaliyetlerde bulunamaz' diyor oysa Kentsel Dönüşüm Yasası ile hiçbir plan olmadan insanları evinden atma; elektrik, su, doğalgazını kesme gibi faaliyetler, vatandaşın temel yaşam hakkını kısıtlayan davranışlardır" dedi.
Rezerv alanlar kamu arazisi olmalı
Rezerv alan tartışmalarıyla ilgili de konuşan Giritlioğlu, devletin hiçbir bilimsel kritere dayandırmadan istediği yeri rezerv alan olarak ilan edebileceğini söyledi. Kararın siyasi olduğunu vurgulayan Giritlioğlu, “İktidarın 2019 yerel seçimlerinden sonra büyükşehirlerden alamadığı yetkiyi, bugün rezerv alan kararlarıyla aldı. İstanbul'un neredeyse yüzde 60'ını bakanlık yönetiyor. Her şey onların inisiyatifinde. Rezerv alanla ilgili ikinci bir sorun daha amacına uygun da kullanılmaması. Çünkü eğer gerçekten afetlere dirençli yerleşim alanları yaratmak istiyorlarsa, bu arazilerin kamu arazisi olması gerekiyor. Bunun üzerinde kamu konutları olması lazım.
Kentin riskli bölgelerini etap etap buralara taşıyıp, buralar güçlendirildiğinde insanlar yerlerine geri gönderilmeleri lazım. Ancak böyle bir sistemle daha sağlıklı sonuçlar alabiliriz ama bu yapılmıyor. Vatandaşların zamanında dişinden tırnağından arttırarak şehir merkezlerinde aldıkları konutları ellerinden alınıyor, kentin dışına itiliyorlar ve bir daha kent merkezlerine yerleşmeleri imkansız hale geliyor. Kent merkezleri zengin ve elit grubun yaşam alanları haline geliyor. Bu hiç adil bir durum değil" diye devam etti.
Sosyal konutlar yapılmalı
Vatandaşın temel barınma ihtiyacı sorununun çözümüne yönelik Giritlioğlu: "Sosyal kiralık konutlar yapılmalı, kooperatif modeli yeniden hayata geçirilmeli. Bu anlamda yeni bir yaklaşım oluşturulmalı. Afete dayanıklı kentler yaratmak, sadece konutlar üzerinden düşünülmemeli; alt yapısıyla, üst yapısıyla, yoluyla, toplanma alanlarıyla, geçici barınma alanlarıyla, kamusal alanlarıyla tasarlanmış, güçlü yerleşkelere; afete karşı dirençli yerleşkelere ihtiyaç var" diye sözlerini sonlandırdı.
Rant Projelerine Dikkat!
Kentsel dönüşümle ilgili sürecin sermayeyi değil, kamuyu önceleyen politikalarla kurgulanması gerektiğini söyleyen Giritlioğlu: "Bu alanlar rant projelerine kurban ediliyor. Buna en iyi örnek askeri alanlar üzerinde yapılan konut projeleridir. Bu konutların neredeyse yüzde 80'den fazlası lüks konut olarak inşa edildi. Halbuki kentsel dönüşümle ilgili süreç sermayeyi değil, kamuyu önceleyen politikalarla kurgulanmalı" dedi.
Avukat Demir: ‘Sorun samimiyette’
Avukat Sinan Demir ise temel sorunun yasayla ilgili değil, samimiyetle ilgili olduğunu belirtti.
Önemli olanın "kamunun üstün yararının yanında, vatandaşın mağduriyetini gidermek" olduğunu vurguluyan Demir: "Yasa önceki haliyle de yeterli görülebilecek bir yasaydı. Ancak buradaki temel sorun değişikliklerin yaşanan felaketler sonrası akıllara gelmesinde. Daha önce de bunu gördük. 2011 Van depreminden sonra yasa değiştirildi, şimdi de 6 Şubat depremlerinden sonra değiştirildi. Bu değişiklikler, devletin önleyici tedbirler almasıyla önem kazanabilir. Yoksa deprem olup, felaket yaşandıktan sonra yasanın değiştirilmesinin çok da bir anlamı yok. Önemli olan kamunun üstün yararının yanında, vatandaşın mağduriyetini gidermek. Daha önce, bu kanun kapsamında açılan davalardan yürütmenin durdurulması kararı alındığı, kimi davaların kabul edildiğini görmüştük. Yürütmenin durdurulmasının reddedildiği durumda bu karara itiraz mümkün olmayacak" dedi.
Gerekli adımların atılmaması halinde bütün vatandaşların zarar göreceğini belirten Demir: "Bugün deprem riski altında, sağlıksız konutlarda oturan yüz binlerce vatandaşın evinin güçlendirilmesi, boş konutların değerlendirilmesi konuşulmuyor. Bize gelen müvekkillerimiz, konutlarının kentsel dönüşüme tabii tutulması halinde yeni evlerinin aynı yerde olup olmayacağını; ne kadar borçlandırılacaklarını; hak kaybına uğrayıp uğramayacaklarını soruyor. Kanun yeni haliyle bütün maliyeti hak sahiplerine yüklerken, hak sahiplerinin borçlarını ödeyememesi durumunda hakkın hazineye devredilmesi, vatandaşları mağdur edecek" diye sözlerini sonlandırdı.
Fetihtepe’de ne yaşandı?
Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı 6306 sayılı kanunun uygulandığı son mahallelerden biri olan Fetihtepe Mahallesini örneğini hatırlattı. 2016 senesinde riskli alan ilan edilen İstanbul’un Beyoğlu ilçesindeki Fetihtepe Mahallesiydi. İstanbul’da deprem riski daha yüksek pek çok ilçe ve mahalle bulunmasına karşın, dönüşüm için şehir merkezine yakın bir gecekondu mahallesi olan Fetihtepe Mahallesi seçilmişti. Kiraların on binleri bulduğu İstanbul’da 5 bin 250 lira kira yardımı ile mahalleli yaşadıkları konutlardan çıkartıldı, uzak mahallelere ya da farklı şehirlere taşınmak zorunda bırakıldı.
Kentsel Dönüşüm Yasası Neler Getiriyor?
* Yeni düzenlemeyle beraber kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu yerini; hak sahiplerinin salt çoğunluğu aranması şartına bıraktı.
* Riskli yapı denetimi, 16 Ekim 2023 tarihinde kurulan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı" veya idareler tarafından yapılabilecek.
* Kiracılar ya da hak sahipleri risk tespitini engellerse, ilgili yapılar yetkililerin yazılı izniyle çilingir yardımıyla açılarak denetlenebilecek.
* Riskli yapıların yıktırılması için mülk sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak şartıyla süre verilecek. Eğer tahliye engellenirse polis devreye girecek.
* İstanbul'da kentsel dönüşümü hızlandırmak için başlatılan "Yarısı Bizden" kampanyasının uygulanabilmesi adına hak sahiplerine mali yardımın önü açılacak.
* Önceki halinde "yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar" olarak tanımlanan "rezerv yapı alanı", bazı yasal süreçlerde tanımın halihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği tespit edilmesi üzerine, "yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin" yolu açıldı.
* Bazı ev sahipleri veya kiracıların riskli yapı tespiti yapılmasını engellediği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade etmediği durumlarda kolluk kuvveti devreye girebilecek.
* Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında mülk sahiplerinden tahsil edilecek.
* Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek yapılacak.
* Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın kararı doğrultusunda kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.
* Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapu devredilemeyecek.
* Yoksul ve dar gelirli kimselerin borçlarını ödeyecek gücü yoksa, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün kılınacak. Ve böyle bir durumda kalacak başka yeri olmayan hak sahiplerine oturma hakkı tanınacak.
