banner112

“Her yıl ev sahipliği için 500 bin, kira için 250 bin konut üretilmeli”

Türkiye’de ev ve kira fiyatları sorunu büyüyerek devam ediyor. Konuyla ilgili görüştüğümüz Gayrimenkul Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, Türkiye’nin her yıl ev sahipliği için 500 bin, kiralık konut için 250 bin ev yapması gerektiğini belirterek, “Üretimi teşvik edici krediler için çözüm bulmak lazım” dedi.

“Her yıl ev sahipliği için 500 bin, kira için 250 bin konut üretilmeli”

Haber / Cengiz Anıl Bölükbaş

Son dönemde Türkiye'nin en can yakıcı gündem maddelerinden biri, rekora koşan ev fiyatları ve kira ücretleri. Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık yüzde 100'e yakın artışla rekor kırdı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Şubat 2022 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verilerine göre endeks yıllık bazda yüzde 96.4 yükseliş gösterdi.

Londra merkezli emlak danışmanlığı şirketi Knight Frank'in Küresel Konut Fiyat Endeksi'ne göre, 2021 yılının son çeyreğinde konut fiyatlarının en çok arttığı ülke Türkiye oldu. Raporda, Türkiye'deki yüksek enflasyona dikkat çekilerek, nominal fiyat artışının yüzde 59,6 ama reel fiyat değişiminin (enflasyondan arındırılmış) yüzde 17,3 olduğu belirtildi

İYİ Parti Kalkınma Politikaları Başkanı Ümit Özlale ve ekibinin hazırladığı rapora göre, 8 milyon kişi menkul kıymet gelirinin %52'sine, gayrimenkul gelirinin %59'una sahip. 25 milyon hanenin 3,5 milyonu toplam gayrimenkul gelirine sahip. Milyonlarca konut satılıyor ama ev sahipliğinin nüfusa oranı hızla düşüyor. 

Peki emlak piyasasındaki bu artışların sebebi ne? Açıklanan istatistikler neyi gösteriyor? Emlak piyasasındaki bu artış kısa vadede düzelebilir mi? Bu soruların cevaplarını Gayrimenkul Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman ile konuştuk.

“KONUT VE BARINMA SORUNU CİDDİ ŞEKİLDE DEVAM EDİYOR”

İYİ Parti Kalkınma Politikaları Başkanı ve ekibinin hazırladığı rapora göre, milyonlarca konut satılıyor ama ev sahipliğinin nüfusa oranı hızla düşüyor. Peki enflasyonun da arttığı bu süreçte bu evleri kimler alıyor?

Türkiye’de 25 milyon hane var ama bunların 8 milyonu kiracı. Geriye kalan 17 milyon hanenin de 4 milyonu da kira vermeden bir yakınının evinde oturuyor. Türkiye istatistiklerinin böyle bir boyutu var: %60’a yakını kendi evinde oturuyor ama bunun bir kısmi annesinin babasının vb. evinde kalıyor. Türkiye’deki bütün gayrimenkul gelirlerini 3.5 milyon hane alıyor. Aslında bu da bana pek şaşırtıcı gelmedi. Diyelim ki ortalama ömür 75 yıl. Bunun 25 yılı çocukluk ve gençlik olarak geçiyor. İnsanların hane kurup konut sorunu ile karşılaşmaları 20-25 yaşlarında oluyor. Geriye yaşanacak 50 yıl kalıyor. Şimdi bu 50 yılı üçe bölmemiz gerekiyor. 20 ile 35-40 yaş arası insanlar kiracı oluyor. Çünkü henüz ev sahibi olabilecekleri finansal birikime sahip olamadıkları bir dönem. Bu yüzden kiracılığa mahkum oldukları bir dönem diyebiliriz. 35-40 yaşından sonraki dönemde finansal olgunlaşmanın olduğu, konut alabilecek döneme geldiği bir süreç olarak tanımlıyoruz. Bu dönemde kendi konutunun sahibi olmaya başlıyorlar. Sonra da iş hayatından çekildiği 60 sonrası yaş ve sonrasında birikim yapıp ikinci evi almaya başlıyorlar. Şimdi konut varlığını da üçe bölelim. Zaten konutların 3’te 1’i kirada. Geriye kalan 3’te 2’lik kesim de evi olan ve kiraya vermek üzere olan eve sahip olanlar. Çünkü Türkiye’de finansal sektör ve sosyal devlet çok derin değil. Emeklilikte elde edilecek gelir doyurucu olmadığı için alternatif gelir kaynakları yaratmak isteyen insanlar gayrimenkul yatırımı yapıyorlar. Bana kalırsa 3.5 hanenin bütün gayrimenkul gelirlerine sahip olması matematiksel olarak bana garip gelmedi. Ama bununla birlikte başka ülkelerdeki duruma bakmak lazım. Ayrıca Türkiye’deki tüm gelirlerin içinde gayrimenkul gelirlerinin payına da bakmak gerekiyor. Bu gelir benim bildiğim kadarıyla %3.5 civarında. Aslında buna bakarsak bu gelir toplam gelir içerisinde çok büyük bir gelir değil. Ancak tüm bunlarla beraber konut ve barınma sorunu ciddi bir şekilde devam ediyor.

Bir yandan ekonomide kötü bir gidişat var ama bir yandan da konut piyasası hala canlı durumda. Siz bu tabloyu nasıl değerlendiriyorsunuz? Ekonomi mi sanılan kadar kötü değil yoksa konut piyasasını canlı tutan başka faktörler mi var?

Öncelikle konut piyasası canlı değil. Satış sayısı çok fazla olabilir ama bu o kadar doğru bir gösterge değil.  İskan alınarak kullanımına başlanılan konut sayısı önemli. Konut satılıyor ama 2.el evlerin satımı önemli bir kısmını oluşturuyor. Piyasanın canlı olabilmesi için 1.el konut satışlarında ciddi bir hareketliliğin olması lazım. Verilere bakarak şunu söyleyebiliriz: Aslında Türkiye’de varlıklı sınıflar konut varlığını arttırıyor. Fakat bu da tek başına göre açıklayıcı değil benim kanaatimce. Siz barınmak istiyorsanız iki seçenek var ya kiracı olmak ya da satın almak. Yeni nesil bir sosyolojik olgu olarak sahip olmaktan çok bir kullanım piyasasına daha çok ilgi gösteriyor. Kiracı sayısının artması sadece bize mahsus bir olgu değil. Amerika’da da kiracı sayısı artıyor. Ancak şunu söyleyebiliriz: Türkiye’de konut sahibi olan insanlar ağırlıklı olarak belli bir servet ve gelir düzeyine sahip insanlar diyebiliriz.

“KONUTLARIN STOKTA TUTULMASI MÜMKÜN DEĞİL”

Bazı uzmanlar sorunun kaynağında arz-talep arasında dengesizlik olduğunu söylüyor. Bazı uzmanlar ise Türkiye'de konut stokunun %20'sinin boş olduğunu, herkese yetecek kadar ev olduğunu ama bunlara herkesin ulaşımı olmadığını söylüyor. Sizin bu konudaki fikirleriniz neler?

Türkiye’de konut stoğu olduğunu söyleyen arkadaşlar hiçbir rakamsal veri ortaya koymuyor. Sayılar ortaya koyanların iddiasına göre, Türkiye’de herhangi yıllar arasında belli bir sayıda konut yapı kullanım izni alıyor. 1. el piyasasında satılan konut sayısını düşüp yapılan konutların satılmadığını ve boşta olduğunu söylüyorlar. Sonraki yıllarda da aynı şekilde sayıları topluyorlar ve ‘şu kadar konut boşta’ diyorlar. Bu hesap külliyen hatalı bir hesaplama. Yapılan her konutun piyasada satışa çıktığını düşünüyorlar. Oysa öyle bir şey yok. Türkiye’de temel konut üretim modeli müteahhit ile arsa sahibinin iş ortaklığına dayanıyor. Toprak sahibinin payına düşen bu evler satılmıyor. Yeni yapılan binadan alınan evlerde kendileri oturuyorlar. Bu aldıkları evlerde oğlu-kızı da oturuyor. Bu nedenle Türkiye’de yapılan konutların tamamen sistematik olarak ortalama yüzde 25’i piyasada satışa çıkmıyor. Bir başka nokta, şimdi bir müteahhit 20 daireli bir konut yapacak. Yarısı kendisine yarısı arsa sahibine kalacak. Hiçbir müteahhitin 20 daire yapacak parası yoktur. Başladığında kaba inşaatı yapar. Ondan sonra ancak o konutu satarak tamamlayabilir. Oradan gelen finansmanla inşaatı tamamlar. Bu kadar konut stoğu var diyelim, peki bu konutları kim finanse ediyor? Müteahhitler bu kadar finansmanı bulamayacağına göre onların stok olarak bu konutları tutması mümkün değil. Toprak sahiplerinin de stokta tutması mümkün değil. Onlar da evlerini kiraya veriyor.  Türkiye’nin her yıl 500 bin ev sahipliği için konut üretirken aynı zamanda kiralık konut stoğuna 200-250 bin kiralık konut üretmesi lazım.

“TALEBİ ARTTIRACAK POLİTİKALAR FİYATLARI YUKARIYA GÖTÜRÜR”

Gerek ev satın alma gerek kiraya çıkma konusunda özellikle yurttaşlar büyük sıkıntı çekiyor. Bu tablodan kısa zamanda çıkış mümkün mü? Yakın vadede bu sürecin düzeleceğine dair emareler var mı? Geçtiğimiz süreçlerde hükümet tarafından düşük faizli konut kredileri verildi. Sizce bu yöntem bu sorunu ortadan kaldırır mı? Eğer kaldırmaz sizin önerileriniz neler?

Öncelikle kısa vadede sorunun çözümü mümkün durmuyor. Düşük faizli tüketim kredisi tüketimi teşvik edeceğinden yeterli arzın olmadığı bir piyasada talebi arttıracak politikalar fiyatları daha da yukarıya götürür. Dolayısıyla o bir çözüm değil. Onun yerine üretimi teşvik edici krediler için çözüm bulmak lazım. Konut üretimi için teşvikler ya da yapımı devam etmekte olan konutu satın alan kişiye kredi kullandırmak gerekir. Aynı zamanda kooperatif sistemine teşvik etmek önemli. Hızlı bir şekilde bir konut kooperatifleri üst kurulu tarzında bir şey kurup ona yönelik finansman ve kontrol mekanizmalarını kuvvetlendirerek kamu bankaları desteğiyle bir takım kredi programları geliştirilebilir. Bence yapılabilecek şeyler bunlar.

Güncelleme Tarihi: 14 Mayıs 2022, 11:34
YORUM EKLE

banner101

banner100