Türkiye'de yerleşik vatandaşların yurt dışındaki emlak piyasalarına olan ilgisi, son yıllarda benzeri görülmemiş bir boyuta ulaştı. Gerek döviz bazında kira geliri elde etme arzusu, gerekse farklı bir ülkede yaşama veya yatırım yoluyla oturum izni (Altın Vize) alma hedefi, binlerce Türk vatandaşını yurt dışında konut arayışına itti. Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) verilerine göre, geçen yıl yurt dışından yapılan konut alımlarının toplam hacmi yaklaşık 2,5 milyar dolarla rekor kırdı. Bu yıl da benzer bir ilginin devam etmesi beklenirken, uzmanlar, bu yeni ve cazip pazara adım atmayı düşünen yatırımcıları önemli risklere karşı uyarıyor. Türkiye'deki alışkanlıklarla ve yasal bilgiyle yurt dışında mülk edinmeye çalışmanın, hayalleri bir kâbusa çevirebileceğinin altı önemle çiziliyor.
Türkiye'deki gibi sanmayın: Her ülkenin kuralı farklı
Yurt dışında gayrimenkul yatırımı yaparken yapılan en temel hata, sürecin Türkiye'deki gibi işleyeceği yanılgısına kapılmak. GİGDER Yönetim Kurulu Başkanı Bayram Tekçe, Türkiye'de tapu işlemlerinin görece kolay ve anlaşılır olduğunu, ancak yatırımcıların yurt dışında da aynı sistemin uygulandığını düşünerek hareket etmelerinin büyük bir risk taşıdığını belirtiyor. Her ülkenin kendine özgü, karmaşık ve köklü bir hukuk sistemi bulunuyor. Bu nedenle, atılacak ilk ve en önemli adım, hem Türkiye'de hem de mülk alınacak ülkede ofisi bulunan güvenilir bir danışmanlık firması ve o ülkenin hukukuna hakim bir avukat ile çalışmak.
Örneğin, İspanya'da bir mülk alımı için yabancıların "NIE" (Yabancı Kimlik Numarası) alması zorunluyken, Yunanistan'da "AFM" (Vergi Kimlik Numarası) olmadan işlem yapmak imkansız. Finlandiya'da ise yabancıların, özellikle sınır bölgelerinde mülk satın alabilmeleri için Savunma Bakanlığı'ndan özel izin almaları gerekiyor. Bulgaristan gibi bazı ülkeler, Avrupa Birliği üyesi olmayan yabancıların doğrudan arsa sahibi olmasına izin vermiyor; sadece evin veya dairenin mülkiyetini alabiliyorsunuz. Bu gibi sayısız yasal farklılık, profesyonel hukuki destek alınmadan atılacak her adımın, yatırımınızı tehlikeye atabileceğini net bir şekilde gösteriyor.
Boş eviniz işgal edilebilir: 'Barınma hakkı' tuzağı
Yurt dışında ev alacakları bekleyen belki de en şaşırtıcı ve en büyük risklerden biri, "barınma hakkı" olarak bilinen yasal düzenleme. Bayram Tekçe, özellikle İspanya, Hollanda ve İngiltere gibi bazı Avrupa ülkelerinde, anayasal bir hak olan barınma hakkının, boş buldukları bir eve giren kişileri (işgalcileri) koruyabildiğine dikkat çekiyor. Tekçe, bu durumu şu çarpıcı örnekle açıklıyor: "Birisi sizden habersiz evinize girdi ve sizin bundan aylar sonra haberiniz olursa, yasal sistem 'senin bu eve gerçekten ihtiyacın yokmuş' şeklinde bir yaklaşım sergileyebiliyor. O kişiye devlet tarafından yeni bir ev bulunana kadar, sizin mülkünüzde kalmaya devam edebiliyor. Çünkü anayasal barınma hakkını kullanıyor."
Bu akıl almaz durumla karşılaşmamak için ise çözüm aslında oldukça basit. Uzmanlar, bu ülkelerde mülk sahibi olanların, gayrimenkullerini uzun süre boş bırakmak yerine kiraya vermelerini veya mutlaka basit bir alarm sistemi kurdurmalarını tavsiye ediyor. Çünkü eve birinin girdiğini anında tespit eden bir alarm sistemi, işgalin yasal bir hakka dönüşmesinin önüne geçiyor. Bu küçük ama hayati önlem, on binlerce euroluk yatırımınızı büyük bir kâbustan koruyabilir.
Tapuyu aldım bitti mi? Arsa payı her yerde yok
Türk gayrimenkul sistemine aşina olan yatırımcılar için bir diğer kritik tuzak ise tapu yapısında gizli. Türkiye'de bir apartman dairesi satın aldığınızda, genellikle tapunuzda "arsa payı" da belirtilir. Yani, sadece dairenin değil, aynı zamanda binanın oturduğu toprağın da belirli bir oranında hissedarı olursunuz. Ancak bu sistem, dünyada yaygın değil. Bayram Tekçe, özellikle İngiltere, Tayland ya da Dubai gibi popüler yatırım merkezlerinde bu sistemin olmadığını vurguluyor.
Bu ülkelerde bir daire satın aldığınızda, genellikle sadece o dairenin kullanım hakkını veya kat mülkiyetini alırsınız, ancak üzerinde bulunduğu toprağın hakkı size ait olmaz. Peki, bu ne anlama geliyor? Binanın ekonomik ömrü dolduğunda ve yıkılması gerektiğinde, arsa başka bir devletin, kurumun veya özel bir şirketin mülkiyetinde olabileceği için, sizin daire üzerindeki hakkınız da sona erebilir. Bu durum, yatırımınızın uzun vadeli geleceğini tamamen riske atan bir faktör. Bu nedenle, bir mülk almadan önce tapunun niteliğinin, arsa payı içerip içermediğinin ve mülkiyetin "leasehold" (belirli süreli kiralama) mi yoksa "freehold" (tam mülkiyet) mi olduğunun mutlaka bir avukat tarafından incelenmesi gerekiyor.
Görünmeyen maliyetler, vergi sürprizleri ve mülk yönetimi
Yurt dışında konut yatırımı yaparken, sadece satış fiyatına odaklanmak büyük bir hata olabilir. Satın alma sürecinde noter masrafları, avukatlık ücretleri, tapu harçları ve olası komisyonlar gibi pek çok ek maliyet ortaya çıkabilir. Daha da önemlisi, yatırım sonrası karşılaşılacak vergi yükümlülükleri. Her ülkenin kendi vergi mevzuatı bulunuyor. Elde edilen kira gelirinin nasıl vergilendirileceği, emlak vergisi oranları ve mülkün satışı durumunda ortaya çıkacak değer artış kazancı vergisi gibi konuların önceden detaylıca araştırılması gerekiyor. Ayrıca, Türkiye ile ilgili ülke arasında bir "Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması" olup olmadığı da kritik bir konu. Bu anlaşmalar, aynı gelir üzerinden iki farklı ülkede vergi ödemenizi engelleyebilir.
Bir diğer önemli konu ise mülkün yönetimi. Özellikle evi kiraya verme amacı güden yatırımcılar için bu konu hayati. "Anahtarı ben sana bıraktım, sen kiracı buldukça kirasını gönderirsin" şeklindeki güvene dayalı modellerin, birçok yatırımcının kazancını kaybetmesine neden olduğunu belirten uzmanlar, mutlaka profesyonel mülk yönetim şirketleriyle çalışılması gerektiğini tavsiye ediyor. Bu şirketler, kiracı bulmaktan kiranın tahsilatına, evin bakımından yasal süreçlerin takibine kadar tüm işlemleri sizin adınıza yürüterek yatırımınızı güvence altına alır.
Gözde rotalar ve 'altın vize' labirenti
Türk yatırımcıların son dönemde en çok ilgi gösterdiği destinasyonların başında Dubai ve Yunanistan geliyor. Dubai, vergi avantajları ve yüksek kira getirisi potansiyeliyle öne çıkarken, Yunanistan ise hem coğrafi yakınlığı hem de "Altın Vize" programıyla cazibesini koruyor. Ancak Altın Vize, yani yatırım yoluyla oturum izni programları da sürekli değişen bir labirenti andırıyor.
Daha önce popüler olan İspanya ve Portekiz'in bu programları sonlandırmasıyla birlikte, ibrenin şimdi Macaristan'a döndüğünü belirten GİGDER Başkanı Tekçe, Baltık ülkelerinden Litvanya'nın da yakında benzer bir program açıklayabileceğini belirtiyor. Bu durum, yatırım kararını sadece mülkün değerine göre değil, aynı zamanda oturum izni gibi ek avantajların güncel durumuna göre de vermenin ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.
Uluslararası gayrimenkul uzmanı Özden Çimen ise yatırım yapılacak ülkenin ekonomik istikrarının, konuta olan talebin yüksekliğinin ve turizm veya göç alan bir bölge olmasının önemine dikkat çekiyor. Ayrıca, yatırım yaparken bir "çıkış stratejisi" belirlemenin de altını çiziyor. "Yatırım yaptığınız gayrimenkulü ihtiyaç duyduğunuzda rahatlıkla satabilecek misiniz?" sorusu, yatırımın güvenliğini belirleyen en temel unsurlardan biri olarak öne çıkıyor. Tüm bu karmaşık süreçler, yurt dışında ev almanın, titiz bir araştırma, profesyonel danışmanlık ve doğru bir strateji gerektiren ciddi bir yatırım kararı olduğunu bir kez daha kanıtlıyor.
