ENGİN SARI - Ev kiralarına getirilen sınırlama ve yüksek kira artışları, emlak piyasasını sarsmaya devam ediyor. Birçok ev sahibi Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) belirlediği oranların veya kanuni sınır yüzde 25'in üzerinde artış yapmak isteyince konut piyasasında büyük bir kriz yaşanırken

kiracı için ev bulmak, ev sahipleri için de kiracısını çıkarıp evlerini yüksek değerden kiralamak kabusa dönüşmüş durumda. Öte yandan yüksek fiyattan kiralama yapan ev sahipleri, kiraları tahsil edememeye başlayınca bu da kira davalarında son bir yılda çok büyük bir artış meydana getirdi. Ayrıca ev sahiplerinin kira düzeyini artırmak amacıyla eski kiracıları tahliye etmek istemesi de söz konusu dava yüküne ek bir yük olarak yansıyor.

'SORUNLAR EN AZA İNER'

Gayrimenkul Danışmanı Handan Yağmur, günümüzde kiralık evlerin adeta karaborsaya düştüğünü belirterek, “Kiracılar artan kira yükselişi sebebiyle evlerinden çıkmıyor. Satılık bazı ev portföylerimiz de genel olarak kiracılı, çünkü artan fiyatların altında oturuyorlar. Ev sahipleri de fiyatları artıramadığı için çareyi evi satmakta buluyor. Mahkemelerde tahliye davaları oldukça artmış durumda. Bizler de ev sahipleri ve kiracılar arasında adeta arabuluculuk yapıyoruz” diyor. Yağmur, ev sahibi ve kiracı arasında ihtilaf yaşanmaması için kira sözleşmelerinde bilinmesi gereken başlıca 5 kural olduğunu belirterek, bu kurallara uyulmasının hem taraflar arasında sorunları en aza indireceğini hem de mahkemelerin dava yükünü oldukça azaltacağını söylüyor. Yağmur, 5 kuralı şöyle sıralıyor:

  1. Sözleşme süresi bitse de ev sahibi kiracıyı çıkaramaz: Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, yasa gereği bir yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı çıkaramaz. Kiracı çıkmak isterse, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine haber vererek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunu yapmayıp yıl ortasında çıkmak isterse yaklaşık 3 kira tutarında tazminat öder. Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarma hakkı ise, bir yıllık sözleşmelerde sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün olur.

  2. Ev sahibi kira artışını serbestçe yapamaz. Yapılacak kira artışları yasayla sınırlandırılmıştır: Kira bedeli başlangıçta belirlenirken bir sınırlama yoktur. Ancak sonrasında yapılacak kira artışları TÜFE oranıyla sınırlıdır. Yasaya getirilen geçici maddeyle 1 Temmuz 2023’e kadar TÜFE daha fazla olsa bile en fazla yüzde 25 artış uygulanabilecektir. Yüzde 25’lik artış sınırlaması sadece konutlar için getirilmiştir. İşyerlerinde artış oranının üst sınırı TÜFE olarak uygulanmaya devam edecektir.

  3. Ev sahipleri kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılması için 5 yıldan sonra kira tespit öncesinde ise uyarlama davası açabilirler: Konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu dava en erken kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabilir. Bu davayı açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa (ki hemen hemen her sözleşmede vardır) bu dava, beş yıldan sonra istenildiği zaman açılabilir. Ve mahkemenin kararı davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanır. 5 yıl beklemek istemeyen ev sahipleri kira artışı için uyarlama davası açabilir. Ancak bu davanın kazanılabilmesi için kira tespit davasından farklı olarak beklenmeyen sıradışı gelişmelerin yaşanması gerektiği iddia ve ispat edilmelidir.

  4. Kiradaki ev ya da işyerinin satılması kiracının serbestçe çıkarılabileceği anlamına gelmez: Kira konusu ev ya da işyeri satılsa dahi kira sözleşmesi yeni maliki de bağlar. Yeni malik de eski malik gibi, ‘ihtiyacım var’ ya da ‘esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım’ gibi gerekçelerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu iddiasını dava açarak ispatlamak durumundadır. Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik gibi sözleşme süresinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir. Bu altı aylık imkandan yararlanabilmesi için satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Aksi halde sadece sözleşme süresinin bitiminde davayı açabilir. Mahkeme kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.

  5. Ev sahibinin elinde tahliye taahhüdü varsa kiracıyı çıkarmak için başka bir şeye ihtiyaç kalmaz: Kiracı tahliye taahhüdü imzalamışsa ev sahibi taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebilir. Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak hızlıca tahliyeyi sağlayabilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde ev sahibi dava açmaz ise o taahhüt bir daha kullanılamaz. Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul etmektedir.