Türkiye’de konut piyasası, Covid-19 pandemisiyle birlikte benzeri görülmemiş bir fiyat hareketliliğine sahne oldu. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (Betam) tarafından yayımlanan son araştırmaya göre, pandemi sonrası dönemde ülkenin tüm bölgelerinde konut fiyat balonları tespit edildi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 2010-2025 dönemine ait enflasyondan arındırılmış konut fiyat endeksi verileriyle yapılan analiz, fiyatlardaki olağanüstü artışların balon niteliği taşıdığını ortaya koydu.
Konut balonunun tanımı ve tespit yöntemi
Araştırmada, konut balonunun, fiyatların ekonomik temellerin ötesinde hızla yükselmesi ve yatırımcı psikolojisinin fiyatları gerçek değerinin üzerine taşıması olarak tanımlandığı belirtildi. Betam, uluslararası kabul gören istatistiksel yöntemlerle (GSADF testi) balonların başlangıç ve bitiş dönemlerini belirledi. Analizler, fiyatların kısa sürede aşırı yükseldiği ve ardından hızlı bir şekilde dengeye döndüğü dönemlerin balon olarak sınıflandırıldığını gösterdi.
Balonlar 2023’ten itibaren sönmeye başladı
Pandemi sonrası oluşan konut balonlarının çoğu, 2023 yılı Ağustos ayından itibaren uygulanan sıkı para politikasıyla birlikte sönmeye başladı. Özellikle TCMB’nin faiz artırımlarının ardından, İstanbul, Ankara, İzmir ve birçok büyükşehirde fiyat artışları yavaşladı ve balonlar büyük ölçüde ortadan kalktı. Ülke genelinde 2023 Mayıs ayında konut fiyatları tepe noktasına ulaştı; 2023 yazından itibaren ise çoğu bölgede balon etkisi azaldı.
Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da balonlar hâlâ sürüyor
Ancak, Betam’ın analizine göre Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Kars, Iğdır, Ardahan (TRA) ile Malatya, Elâzığ, Bingöl, Tunceli, Van, Muş, Bitlis, Hakkâri (TRB) bölgelerinde konut fiyat balonları hâlâ devam ediyor. Bu bölgelerde balonların süresi 34-35 aya kadar uzadı. Özellikle Malatya, Elâzığ, Bingöl, Tunceli, Van, Muş, Bitlis ve Hakkâri’de balonun 2022 Mayıs’ında başladığı ve 2025 Mart’ında hâlâ sürdüğü tespit edildi. Gaziantep, Adıyaman, Kilis, Şanlıurfa, Diyarbakır, Mardin, Batman, Şırnak ve Siirt’i kapsayan TRC bölgesinde ise balon 2024 Mart’ta sona erdi.
En büyük fiyat artışı Adana ve Mersin’de
Araştırmada öne çıkan bir diğer bulgu ise Adana ve Mersin (TR62) bölgesindeki konut fiyatlarındaki olağanüstü yükseliş oldu. 2021 Ağustos-2023 Ağustos arasında bu bölgede fiyatlar yüzde 112,7 oranında arttı. Ankara, Aydın-Denizli-Muğla, Konya-Karaman ve Edirne-Kırklareli-Tekirdağ gibi bölgelerde de balon etkisiyle yüksek artışlar yaşandı. 2010-2025 arasında toplamda 23 farklı konut balonu tespit edildi; bunların en fazlası İstanbul, Trakya ve Hatay-Kahramanmaraş-Osmaniye bölgelerinde görüldü.
Kıyı şeridinde balonlar daha sık yaşandı
Verilere göre, konut balonları en çok kıyı şeridindeki illerde ve büyük şehirlerde tekrar etti. İstanbul’da üç farklı dönemde, Edirne-Kırklareli-Tekirdağ ve Hatay-Kahramanmaraş-Osmaniye’de ise ikişer kez balon oluştu. Pandemi öncesinde balonlar daha seyrek ve kısa süreliydi; 2020 sonrası ise neredeyse tüm bölgelerde balonlar ortaya çıktı.
Sıkı para politikası balonların sönmesinde etkili oldu
Araştırmanın dikkat çeken bir diğer sonucu, faiz politikalarının konut balonlarının sönmesinde önemli rol oynadığı yönünde. 2023 Mayıs ve Haziran aylarında birçok bölgede fiyat artışlarının zirveye ulaşıp ardından gerilemesi, TCMB’nin sıkı para politikası uygulamalarının etkisini gösterdi. 21 balonun 14’ünün tepe noktasına 2023’te ulaşıp sönmeye başlaması, para politikasının konut piyasasında dengeleyici rolünü ortaya koydu.
Balonlar neden önemli? Ekonomik ve toplumsal etkiler
Konut piyasasında balonların oluşması, sadece ekonomik değil, toplumsal açıdan da ciddi sonuçlar doğuruyor. Fiyatların gerçek değerinin çok üzerine çıkması, barınma krizini derinleştirirken, gelir dağılımı adaletsizliğini artırıyor. Balonların sönmesi ise konut sahipleri ve yatırımcılar için değer kaybı riskini gündeme getiriyor. Bu nedenle, konut piyasasının yakından izlenmesi ve politika yapıcıların dinamik müdahalelerde bulunması büyük önem taşıyor.
Türkiye’de konut piyasası yeni bir denge arayışında
Betam’ın araştırması, Türkiye’de pandemiyle başlayan konut balonlarının büyük bölümünün 2023’ten itibaren sönmeye başladığını, ancak Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da hâlâ riskin sürdüğünü gösteriyor. Özellikle Adana ve Mersin’deki yüksek fiyat artışları, bölgesel farklılıkların konut piyasasında ne kadar belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. Uzmanlar, konut piyasasında istikrar için para politikasının yanı sıra sosyal konut projeleri ve bölgesel desteklerin artırılması gerektiğine dikkat çekiyor.
