Türkiye'de son yıllarda tırmanışa geçen ve adeta bir barınma krizine dönüşen konut sorununa çözüm bulmak amacıyla yeni bir kapı aralandı. Milyonlarca vatandaş için ev sahibi olmanın giderek zorlaştığı, kira bedellerinin maaşların büyük bir bölümünü erittiği bir dönemde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dar ve orta gelirli vatandaşları hedefleyen alternatif bir finansman modelini kamuoyuna duyurdu. Bakan Murat Kurum'un ev sahipliğinde İstanbul'da gerçekleştirilen tanıtım toplantısıyla, TOKİ ve Emlak Konut GYO ortaklığında yürütülecek olan Gayrimenkul Sertifikası sistemi resmen başlatıldı. "Damlaya damlaya yuva olur" sloganıyla sunulan bu yeni model, peşinatı veya kredi gücü olmayan ancak küçük tasarrufları bulunan vatandaşların da gayrimenkul piyasasına adım atmasını ve bir evin kısmi sahibi olmasını sağlamayı hedefliyor. Borsa İstanbul'da işlem görecek olmasıyla sisteme şeffaflık ve likidite kazandırılması planlanırken, bu adımın konut piyasasındaki fiyat ateşini söndürüp söndüremeyeceği ise şimdiden en çok merak edilen konu.
"Damlaya damlaya yuva olur" sloganıyla tanıtıldı
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, yeni modelin tanıtım toplantısında yaptığı konuşmada, projenin temel felsefesini "vatandaşın en büyük hayallerinden birini daha gerçeğe dönüştürmek" olarak özetledi. Ev sahibi olmanın bir yuva kurmak ve geleceğe güvenle bakmak anlamına geldiğini vurgulayan Kurum, hükümetin son 23 yıldır sosyal devlet anlayışıyla hareket ettiğini ve bu kapsamda bugüne kadar 1 milyon 673 bin sosyal konut inşa ederek yaklaşık 5 milyon vatandaşı ev sahibi yaptıklarını belirtti. Kentsel dönüşüm ve deprem sonrası konut seferberliğine de değinen Bakan Kurum, "Şimdi yepyeni bir aşamaya geçiyoruz. Hem kentsel dönüşüme katkı sunmak hem de gayrimenkuldeki kira artışlarını aşağı çekmek için yıl sonunda yeni sosyal konut projelerimizi başlatıyoruz," diyerek yeni sertifika modelinin bu büyük stratejinin bir parçası olduğunun altını çizdi. Kurum, "Bu proje, sadece bir yatırım aracı değildir. Bu proje; kira fiyatlarını düşürme azmimizin bir kanıtı; milletimizin yuva hayalini gerçeğe dönüştürme sözümüzün bir ispatıdır," ifadeleriyle modelin sosyal boyutuna dikkat çekti.
Sistem nasıl işleyecek? Adım adım sertifika rehberi
Peki, milyonlarca vatandaşı heyecanlandıran bu yeni sistem tam olarak nasıl işleyecek? Gayrimenkul Sertifikası, en basit tanımıyla, bir konut projesindeki dairelerin Borsa İstanbul'da işlem görebilecek küçük paylara bölünmesi esasına dayanıyor. Vatandaşlar, tıpkı bir şirketin hisse senedini alır gibi, bankalar veya aracı kurumlar üzerinden açacakları bir yatırım hesabıyla bu sertifikalardan satın alabilecek. Süreç, TOKİ ve Emlak Konut tarafından belirlenen bir konut projesiyle başlayacak. Projedeki her bir dairenin piyasa değeri; konumu, büyüklüğü, manzarası ve katı gibi özellikler dikkate alınarak bir uzman tarafından belirlenecek. Ardından bu daire, binlerce küçük paya bölünecek ve her bir paya denk gelen "sertifika" halka arz edilecek. Vatandaşlar, bütçeleri doğrultusunda istedikleri sayıda sertifika alarak o daireye payları oranında ortak olabilecek. Bu sayede, bir dairenin tamamını alacak gücü olmayan bir kişi bile, örneğin 500 veya 1000 liralık bir birikimle bir konut projesine ortak olma imkanına kavuşacak.
Peşinat yok, faiz yok: Yatırımcıya ne vadediliyor?
Yeni modelin en cazip yanlarından biri, geleneksel konut alım yöntemlerinin getirdiği ağır finansal yükleri ortadan kaldırması. Sistemde peşinat ödeme, bankadan konut kredisi çekme, aylarca yüksek taksitler ve faiz ödeme gibi zorunluluklar bulunmuyor. Vatandaş, tamamen kendi birikimiyle, istediği zaman ve istediği miktarda alım yapabiliyor. Sistemin bir diğer önemli vaadi ise likidite, yani paraya ihtiyaç duyulduğunda yatırımın kolayca nakde çevrilebilmesi. Sertifika sahibi bir yatırımcı, Borsa İstanbul'un açık olduğu her an, sahip olduğu payları o günkü piyasa fiyatından satarak parasını geri alabilecek. Bu özellik, gayrimenkulün "satılması zor bir yatırım aracı" olduğu algısını kırarak, onu hisse senedi kadar likit bir enstrüman haline getiriyor. Ayrıca, tapu devir masrafları, emlak komisyonu gibi ek maliyetlerin de olmaması, sistemi yatırımcı için daha da çekici kılıyor.
Hem yatırım aracı hem de ev sahibi olma yolu
Gayrimenkul Sertifikası modeli, yatırımcılara iki temel yol sunuyor. Birincisi, bunu tamamen bir yatırım aracı olarak görmek. Vatandaşlar, aldıkları sertifikaları konut projesinin değerlenmesine paralel olarak borsada alıp satarak kâr elde etmeyi hedefleyebilir. Bu, özellikle küçük birikimlerini enflasyona karşı korumak ve gayrimenkulün değer artışından pay almak isteyenler için önemli bir alternatif sunuyor. İkinci ve en önemli yol ise sertifikaları biriktirerek fiziken bir ev sahibi olmak. Bir yatırımcı, belirli bir daireye ait sertifikaların tamamını toplamayı başardığında, o dairenin tapusunu almaya hak kazanıyor. Bakan Kurum'un açıklamasına göre, bir dairenin sertifikalarının tamamını toplama hedefine ulaşan bir kişi başvurduğunda, o daire başka kimseye satılmayacak şekilde o kişiye rezerve edilecek. Proje tamamlandığında ise tapu devri gerçekleştirilecek. Ayrıca sistem, "paylı mülkiyet" imkânı da tanıyor. Örneğin iki kardeş veya birkaç arkadaş, biriktirdikleri sertifikaları birleştirerek tek bir konuta ortak olabilecek ve tapuya isimleri hisseleri oranında yazılacak.
İlk proje Başakşehir'de başlıyor, fiyatı belli oldu
Modelin ilk pilot uygulaması, İstanbul Başakşehir'de hayata geçirilecek olan "Damla Kent Evleri" projesi olacak. İlk etapta 5 bin konutun bu sistemle satışa sunulması planlanıyor. Bakan Kurum, en çok merak edilen konulardan biri olan halka arz fiyatını da açıkladı. Buna göre, Gayrimenkul Sertifikası'nın halka arz fiyatı, uzmanların belirlediği değerleme fiyatı üzerinden yüzde 25 indirim uygulanarak adet başına 7 lira 59 kuruş olarak belirlendi. Bu fiyatlandırma, en küçük birikimlerle dahi sisteme dahil olmanın önünü açmayı hedefliyor. Örneğin 759 lira biriktiren bir vatandaş, 100 adet sertifika alarak Başakşehir'deki bir konut projesine küçük bir payla ortak olabilecek. Uygulamanın başarılı olması halinde, sistemin hızla Türkiye'nin diğer illerindeki projelere de yaygınlaştırılması hedefleniyor.
Güvence TOKİ ve Emlak Konut'tan
Sermaye piyasalarına ve yeni finansal ürünlere mesafeli duran vatandaşların en büyük endişesi olan "güven" konusuna ise TOKİ ve Emlak Konut markalarıyla yanıt veriliyor. Tüm sürecin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı bu iki dev kamu kurumunun güvencesi ve denetimi altında yürütüleceğinin altı çiziliyor. Bu durumun, projenin yarıda kalması, paranın kaybolması gibi riskleri ortadan kaldırdığı ve sistemin şeffaf, güvenilir ve tamamen vatandaş odaklı bir yapıda olmasını sağladığı belirtiliyor. Piyasaya yeni bir soluk getirmesi beklenen bu modelin, konut sahibi olma hayali kuran milyonlar için umut olup olmayacağını ise zaman ve uygulamanın başarısı gösterecek.
