Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkul piyasası, benzeri görülmemiş bir yapısal değişimle karşı karşıya. Yıllardır yabancı yatırımcıların gözdesi olan ve ülkeye milyarlarca dolarlık döviz girdisi sağlayan Türk konutları, cazibesini yitirirken; Türk vatandaşları ise birikimlerini korumak ve yurt dışında yeni bir hayat kurmak amacıyla rotayı yurt dışına çevirdi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan veriler, bu dramatik değişimi net bir şekilde gözler önüne seriyor. 2025 yılının Ocak-Temmuz dönemini kapsayan veriler, bir "kaçış" hikayesini ve alarm veren bir ekonomik göstergeyi ortaya koyuyor: Türkler, yurt dışından ev almak için rekor seviyede para harcarken, yabancılar Türkiye pazarından hızla uzaklaşıyor. Bu makas değişimi sonucunda Türkiye, tarihinde ilk defa konut ticaretinde net döviz çıkışının yaşandığı, yani "cari açık" verdiği bir döneme girdi.
Tarihi rekor: Türkler yurt dışına 1,5 milyar dolar taşıdı
Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi istatistikleri, Türk vatandaşlarının yurt dışındaki gayrimenkullere olan ilgisinin bir hevesten çok, kitlesel bir akıma dönüştüğünü belgeliyor. Verilere göre, 2025'in ilk 7 ayında Türkler, diğer ülkelerden tam 1 milyar 498 milyon dolarlık (yaklaşık 1,5 milyar dolar) gayrimenkul satın aldı. Bu rakam, sadece bir önceki yılın aynı dönemine göre (1 milyar 203 milyon dolar) yüzde 24,5'lik devasa bir artışı ifade etmekle kalmıyor, aynı zamanda bugüne kadar kaydedilmiş en yüksek 7 aylık alım olarak da tarihe geçiyor.
Bu akımın hızı, aylık verilere bakıldığında daha da çarpıcı bir hal alıyor. Sadece Temmuz ayında Türk vatandaşlarının yurt dışından konut alımı için harcadığı para 253 milyon doları buldu. Bu rakam, tüm zamanların en yüksek aylık alım verisi olarak kayıtlara geçti. Pandemi öncesi 2019'da tüm yıl boyunca yapılan alımın 196 milyon dolar olduğu düşünüldüğünde, gelinen noktanın vahameti daha net anlaşılıyor. Bu veriler, Türk konut yatırımcısının artık sadece bir yatırım alternatifi olarak değil, aynı zamanda servetini koruma, çocuklarına daha iyi bir gelecek sağlama veya "altın vize" gibi programlarla yurt dışında oturum hakkı elde etme gibi çok yönlü motivasyonlarla hareket ettiğini gösteriyor.
Yabancı yatırımcı frene bastı, satışlar çakıldı
Madalyonun diğer yüzünde ise tam bir çöküş tablosu hakim. Birkaç yıl öncesine kadar "vatandaşlık" ve yüksek getiri vaadiyle Türkiye'ye akın eden yabancı yatırımcılar, artık frene basmış durumda. TCMB verilerine göre, 2025'in ilk 7 ayında yabancıların Türkiye'den gerçekleştirdiği net gayrimenkul alımı, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 33,2'lik sert bir düşüşle 1 milyar 823 milyon dolardan 1 milyar 217 milyon dolara geriledi.
Satışlardaki erime, TÜİK tarafından açıklanan konut satış adetlerine de yansıyor. Yılın ilk 8 ayında yabancılara yapılan konut satışı sayısı, 2017'den bu yana en düşük seviyesine indi. Bir zamanlar toplam satışlar içinde yüzde 4-5'lere varan paya sahip olan yabancıya konut satışı, artık yüzde 1'ler seviyesine gerileyerek dip yapmış durumda. Bu keskin düşüş, Türkiye'nin artık yabancı yatırımcı için cazip bir pazar olmaktan uzaklaştığının en net kanıtı olarak yorumlanıyor.
Denge tersine döndü: Türkiye gayrimenkulde ilk kez 'açık' verdi
Bu iki zıt yönlü trendin birleşimi, Türkiye'nin gayrimenkul ticaret dengesinde tarihi bir kırılmaya yol açtı. Yıllar boyunca, yabancıların Türkiye'den aldığı konutların değeri, Türklerin yurt dışından aldığı konutların değerinden katbekat fazlaydı ve bu durum ülkeye net döviz girdisi sağlıyordu. Örneğin, daha geçen yılın ilk 7 ayında Türkiye bu alanda 620 milyon dolarlık bir "cari fazla" vermişti. Yani, içeri giren döviz, dışarı çıkan dövizden 620 milyon dolar daha fazlaydı.
Ancak 2025 yılında bu denge tamamen tersine döndü. Türklerin yurt dışına taşıdığı 1 milyar 498 milyon dolara karşılık, yabancıların Türkiye'ye getirdiği döviz 1 milyar 217 milyon dolarda kaldı. Sonuç olarak Türkiye, gayrimenkul kaleminde 281 milyon dolarlık bir cari açık verdi. Bu, ülkenin sadece ev satarak döviz kazanmakla kalmayıp, artık ev almak için net döviz kaybettiği anlamına geliyor. Bu tarihi değişim, ekonomi yönetimi için yeni bir baş ağrısı ve alarm zili niteliği taşıyor.
Bu kaçışın nedenleri ne? yatırımcı neden rotayı yurt dışına çevirdi?
Türk yatırımcısını yurt dışına iten nedenlerin başında, Türkiye'deki ekonomik istikrarsızlık ve öngörülemezlik geliyor. Son yıllarda tırmanışa geçen ve bir türlü kontrol altına alınamayan yüksek enflasyon, Türk Lirası'nın değerini hızla eritirken, gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak görenleri de birikimlerini döviz bazlı varlıklara yöneltmeye zorluyor. Yurt içinde konut fiyatları rekor seviyelere ulaşmışken, kira artışlarına getirilen yüzde 25'lik tavan sınırı, amortisman sürelerini 30-40 yıllara uzatarak gayrimenkulü karlı bir yatırım olmaktan çıkardı. Yatırımcılar, Türkiye'de TL bazlı belirsiz bir getiri yerine, yurt dışında Euro veya Dolar bazında düzenli ve öngörülebilir bir kira geliri elde etmeyi daha cazip buluyor.
Bununla birlikte, "Altın Vize" (Golden Visa) programları da bu akımda kilit bir rol oynuyor. Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi Avrupa Birliği ülkeleri başta olmak üzere birçok ülke, belirli bir değerin üzerinde gayrimenkul alımı yapan yabancılara oturum izni veya doğrudan vatandaşlık hakkı tanıyor. Bu durum, sadece bir yatırım değil, aynı zamanda çocukları için daha iyi bir eğitim, serbest dolaşım hakkı ve potansiyel bir "B planı" arayışında olan Türk aileleri için büyük bir çekim merkezi oluşturuyor.
Peki yabancı neden Türkiye'den uzaklaşıyor?
Yabancı yatırımcının Türkiye pazarından çekilmesinin de birden çok sebebi var. Bunların başında, yabancıya konut satışı karşılığında verilen Türk vatandaşlığı için gerekli minimum yatırım tutarının 250 bin dolardan 400 bin dolara, ardından da 600 bin dolara çıkarılması geliyor. Bu artışlar, Türkiye'yi rakip ülkelere kıyasla daha az rekabetçi hale getirdi. Ayrıca, son dönemde yabancıların tapu işlemleri ve ikamet izni almalarında karşılaştıkları bürokratik zorluklar ve prosedürlerin sıkılaştırılması da caydırıcı bir etki yarattı. Türkiye'deki yüksek enflasyon, döviz bazında yatırım yapan yabancının elde edeceği kira gelirinin reel değerini düşürürken, ülkedeki genel ekonomik ve hukuki öngörülemezlik de yatırım iştahını kapatan bir diğer önemli faktör olarak öne çıkıyor. Kısacası, Türk yatırımcıyı yurt dışına iten sebeplerin birçoğu, yabancı yatırımcıyı da Türkiye'den uzaklaştırıyor.
