Son yıllarda astronomik kira artışları ve konut fiyatlarıyla adeta bir barınma krizi yaşayan Türkiye'de, emlak piyasasında kartlar yeniden dağıtılıyor. Özellikle büyükşehirlerde yaşayan vatandaşların belini büken kira fiyatlarında, ibrenin tersine dönmeye başladığına dair ilk ciddi sinyaller geldi. Türkiye'nin en büyük online ilan platformlarından sahibinden.com'un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırladığı Ekim ayı raporu, konut sektöründeki son durumu tüm çıplaklığıyla gözler önüne serdi. Rapora göre, Türkiye genelinde olduğu gibi İzmir'de de reel kira ve satılık konut fiyatlarında belirgin bir soğuma yaşanıyor.
Kirada 'reel' düşüş İzmir'i vurdu: yüzde 4,2 kayıp
Raporun en çarpıcı bölümü, kiracıları yakından ilgilendiren reel kira endeksindeki değişimler oldu. Enflasyondan arındırılmış kira fiyatlarını ifade eden reel kira endeksi, Ekim ayında Türkiye genelinde düşüşünü sürdürdü. Ancak bu düşüşten en çok etkilenen büyükşehir, Ege'nin incisi İzmir oldu. Rapora göre, reel kira fiyatları geçen yılın aynı ayına kıyasla İstanbul'da yüzde 1,3, Ankara'da ise yüzde 2,4 artış gösterirken, İzmir'de yüzde 4,2 oranında geriledi. Bu veri, İzmir'de kiraların enflasyon karşısında reel olarak değer kaybettiğini ve kiracıların alım gücüne göre daha dengeli bir seviyeye doğru hareket ettiğini gösteriyor.
Reel kira endeksi (2017 Eylül=100) verilerine bakıldığında da İzmir'deki düşüş trendi net bir şekilde görülüyor. Endeks, İstanbul'da 184, Ankara'da 253,1 seviyesinde seyrederken, İzmir'de 198,3'e geriledi. Özellikle yaz aylarının bitmesi ve okulların açılmasının ardından piyasadaki mevsimsel hareketliliğin sona ermesi, kiralık konut talebinde sert bir düşüşe neden oldu. Kiralık konut talep endeksi, Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 16,5 gibi ciddi bir oranda azalarak 181,7 seviyesine indi. Bu durum, ev sahiplerinin kiracı bulmakta zorlandığı ve fiyat kırmak zorunda kaldığı bir döneme girildiğinin habercisi olarak yorumlanıyor.
Satılık konutta 'negatif' seyir sürüyor
Konut sahibi olmak isteyenler için de piyasada ilginç gelişmeler yaşanıyor. Reel satılık konut fiyat endeksi, Ekim ayında da düşüşünü sürdürerek bir önceki aya göre 0,2 puan azaldı ve 153,7 seviyesine geriledi. Satılık konutlardaki yıllık reel fiyat değişimi, 2024'ün başından bu yana süregelen negatif seyrini korudu. Ekim ayında Türkiye genelinde yıllık fiyat değişimi, geçen yılın aynı ayına göre eksi yüzde 3,3 olarak gerçekleşti.
İzmir özelinde bakıldığında ise satılık konut fiyatlarındaki reel kayıp, kira fiyatlarındaki düşüşü aratmıyor. İzmir'de satılık konut reel fiyatları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3 oranında azaldı. Buna karşın Ankara'da yüzde 3'lük bir reel artış yaşanırken, İstanbul'da ise yüzde 0,9'luk sınırlı bir düşüş kaydedildi. Bu veriler, İzmir emlak piyasasının diğer büyükşehirlere göre daha sert bir düzeltme sürecinden geçtiğini gösteriyor.
Cari fiyatlara, yani enflasyon etkisinden arındırılmamış etiket fiyatlarına bakıldığında ise artışın devam ettiği görülüyor. Ancak bu artış hızı da yavaşlamış durumda. İzmir'de ortalama satılık konut metrekare fiyatı 47 bin 83 TL olarak hesaplanırken, yıllık cari artış oranı yüzde 28,9'da kaldı. Bu oran, yüzde 48,58 olarak açıklanan yıllık enflasyonun (TÜFE) oldukça altında kalarak, konutun yatırım aracı olarak cazibesini yitirmeye başladığına işaret ediyor.
İzmir'de 'satılık' tabelaları aylarca inmiyor
Raporun İzmir emlak piyasasındaki durgunluğu en net ortaya koyan verisi ise "kapatılan ilan yaşı" oldu. Bir konut ilanının yayınlandıktan sonra ne kadar sürede yayından kaldırıldığını (satıldığını veya satmaktan vazgeçildiğini) gösteren bu veri, İzmir'de satıcılar için işlerin hiç de kolay olmadığını gösteriyor. Türkiye genelinde bir satılık konut ilanı ortalama 59,6 gün yayında kalırken, bu süre İstanbul'da 60,5 gün, Ankara'da ise 43,3 gün olarak ölçüldü.
İzmir'de ise bu süre, diğer büyükşehirlere fark atarak 72,1 güne çıktı. Yani İzmir'de satılığa çıkarılan bir ev, ortalama 2,5 ay boyunca alıcı bekliyor. Geçen aya göre 11 günlük bir azalma olsa da, bu süre hala Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde. Bu durum, İzmir'de alıcıların "bekle-gör" politikası izlediğini, yüksek kredi faizleri ve alım gücündeki düşüş nedeniyle konut alım kararlarını ertelediğini gösteriyor. Satıcılar ise ya fiyat kırmak ya da uzun süre beklemek zorunda kalıyor.
Kiralık ilanda da süre uzuyor
Benzer bir durgunluk kiralık konut piyasasında da gözleniyor. Kiralık konut ilanlarının yayında kalma süresi, Ekim ayında tüm büyükşehirlerde uzadı. İzmir'de kiralık bir ilanın ortalama yayında kalma süresi, bir önceki aya göre 1,9 gün artarak 32,5 güne yükseldi. Bu süre İstanbul'da 24,7 gün, Ankara'da ise 24,5 gün olarak gerçekleşti. İzmir'deki kiralık evlerin, diğer büyükşehirlere göre yaklaşık bir hafta daha uzun süre boş kalması, kiracıların seçeneklerinin arttığını ve ev sahiplerinin eskisi kadar kolay kiracı bulamadığını gösteriyor.
Yatırımcı için 'cazibe' azalıyor mu?
Raporun satır aralarında, konut yatırımcıları için de önemli mesajlar var. Kira çarpanı ve amortisman süreleri açısından bakıldığında, kira artışlarının enflasyonun altında kalması ve konut fiyatlarının reel olarak erimesi, "alıp kiraya verme" modelinin eskisi kadar kârlı olmadığını düşündürüyor. Özellikle Konya, Eskişehir, Hatay, Malatya ve Gaziantep gibi illerde yıllık kira artış oranlarının yıllık enflasyonun (yüzde 48,58) çok altında kalması (yüzde 11,7 ile yüzde 20 arasında), bu illerde kira getirisi amaçlı yatırımın cazibesini yitirdiğini gösteriyor. İzmir'de ise yüzde 27,3'lük yıllık cari kira artışı, enflasyonun neredeyse yarısı kadar. Bu tablo, yatırımcıların konut piyasasına olan ilgisinin azalmasına ve eldeki konut stokunun artmasına neden olabilir.
