Türkiye'de, ekonominin en yakıcı ve en çok tartışılan konularından birine dönüşen kira fiyatları, haziran ayında sözleşmesini yenileyecek olan milyonlarca vatandaş için yeniden gündemin birinci sırasına oturdu. Hem ev sahiplerinin gelir beklentisini hem de kiracıların bütçesini doğrudan ilgilendiren yasal kira artış oranının belirlenmesi için kritik tarih yaklaşıyor. Her ay olduğu gibi, bu ay da gözler, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıklayacağı resmi enflasyon verilerinde olacak. 3 Temmuz 2025 Çarşamba günü saat 10.00'da duyurulacak olan bu rakamlar, iş yerleri için uygulanacak olan tavan zam oranını netleştirirken, milyonlarca konut kiracısı ve ev sahibi için ise asıl belirleyici olan, hükümetin yüzde 25'lik zam sınırı konusundaki nihai kararının ne olacağı.
3 temmuz'da nefesler tutulacak: kira zammı nasıl hesaplanıyor?
Yasal olarak, kira artış oranının nasıl belirleneceği Türk Borçlar Kanunu ile net bir şekilde düzenlenmiş durumda. Normal koşullarda, konut ve iş yeri kiralarında, bir önceki kira yılının sona erdiği ayda, sözleşme yenilenirken uygulanabilecek en yüksek zam oranı, on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) göre belirleniyor. Yani, 3 Temmuz'da açıklanacak olan on iki aylık TÜFE ortalaması, normal şartlarda hem iş yerleri hem de konutlar için yasal tavan zam oranını oluşturacaktı.
Ancak, son yıllarda yaşanan fahiş enflasyon ve konut kiralarındaki astronomik artışlar nedeniyle, hükümet, konut kiracılarını korumak amacıyla bu kurala geçici bir istisna getirdi. Adalet Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemeyle, konut kiraları için uygulanacak zam oranına yüzde 25'lik bir üst sınır getirildi. Bu uygulama, her ne kadar geçici olarak hayata geçirilse de, süresi defalarca uzatıldı.
Bu durum, kira piyasasında ikili bir yapı oluşturdu:
-
İş Yeri Kiraları: İş yerleri için herhangi bir sınır bulunmuyor. Bu nedenle, dükkan, ofis, depo gibi ticari mülklerin kiracıları, 3 Temmuz'da açıklanacak olan on iki aylık TÜFE ortalaması oranında bir zamla karşı karşıya kalacaklar. Mayıs ayında bu oran yüzde 45,80 olarak gerçekleşmişti. Haziran ayı için de bu seviyelere yakın bir oran bekleniyor.
-
Konut Kiraları: Milyonlarca konut kiracısı için ise belirleyici olan, yüzde 25'lik bu sınırın devam edip etmeyeceği. Eğer hükümet, bu uygulamayı uzatma kararı alırsa, TÜİK'in açıklayacağı oran ne kadar yüksek olursa olsun, ev sahipleri en fazla yüzde 25 oranında bir artış yapabilecek. Eğer bu sınır kaldırılırsa, konut kiracıları da, iş yerleri gibi, on iki aylık TÜFE ortalaması gibi çok daha yüksek bir zam oranıyla yüzleşmek zorunda kalacaklar.
Piyasanın nabzı ne diyor? beklentiler ve tahminler
Peki, 3 Temmuz'da açıklanacak olan enflasyon verileri ve dolayısıyla kira zammı oranı ne yönde şekillenecek? Bu konuda en önemli ipucunu, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) her ay düzenli olarak yayımladığı Piyasa Katılımcıları Anketi veriyor. Finans ve ekonomi profesyonellerinin beklentilerini yansıtan bu anket, piyasanın genel eğilimi hakkında bir fikir sunuyor.
Son anket sonuçlarına göre, piyasa katılımcılarının cari yıl sonu enflasyon (TÜFE) beklentisi, bir önceki anket dönemindeki yüzde 30,35 seviyesinden, son dönemde yüzde 29,86 seviyesine gerilemiş durumda. 12 ay sonrası TÜFE beklentisi ise, yüzde 25,06'dan yüzde 24,56'ya indi. Bu beklentilerdeki hafif gerileme, on iki aylık TÜFE ortalamasında da kademeli bir düşüş yaşanabileceğine işaret etse de, bu düşüşün kısa vadede çok sert olması beklenmiyor. Bu da demek oluyor ki, 3 Temmuz'da açıklanacak olan on iki aylık ortalama, büyük bir ihtimalle yine yüzde 40-45 bandında olacak. Bu durum, konut kiralarındaki yüzde 25'lik sınırın ne kadar hayati bir rol oynadığını ve kaldırılması durumunda nasıl bir şok etkisi yaratabileceğini de net bir şekilde gösteriyor.
Mahkeme koridorlarında bitmeyen kavga: kiracı ve ev sahibi karşı karşıya
Yasal düzenlemeler ve ekonomik verilerin ötesinde, kira meselesi, Türkiye'de derin bir toplumsal soruna ve gerilime dönüşmüş durumda. Bir yanda, yüksek enflasyon karşısında gelirlerinin eridiğini, mülklerinin değerini koruyamadığını ve geçim sıkıntısı çektiğini savunan ev sahibi kesimi var. Onlar için yüzde 25'lik sınır, mülkiyet hakkına bir müdahale ve adil olmayan bir uygulama olarak görülüyor. Pek çok ev sahibi, bu düşük zam oranı nedeniyle, kiracısını çıkarıp evini daha yüksek bir bedelle yeniden kiraya vermenin veya satmanın yollarını arıyor.
Diğer yanda ise, maaşları ve gelirleri, kira artışlarının çok gerisinde kalan milyonlarca kiracı var. Onlar için, yüzde 25'lik sınır bile bütçelerini zorlarken, bu sınırın kaldırılması, ödeyemeyecekleri bir kira artışıyla ve dolayısıyla evsiz kalma riskiyle karşı karşıya kalmak anlamına geliyor. Bu durum, son yıllarda, Türkiye'nin adliye koridorlarını dolduran en yaygın dava türlerinden birinin, "kiracı-ev sahibi anlaşmazlıkları" ve "tahliye davaları" olmasına neden oldu. Taraflar arasındaki bu gerilim, komşuluk ilişkilerini zedelerken, aynı zamanda toplumsal barışı da tehdit eden bir boyuta ulaşmış durumda.
Gözler hükümetin kararında: yüzde 25'lik sınır kalkacak mı?
İşte bu karmaşık ve gerilimli ortamda, milyonlarca insanın kaderi, hükümetin vereceği karara bağlı. Adalet Bakanlığı ve ilgili diğer kurumlar, bir süredir bu konuyu masaya yatırmış durumda. Hükümet, bir yandan enflasyonla mücadele programı kapsamında piyasaları rahatlatmak ve "serbest piyasa" koşullarına dönmek isterken, diğer yandan da milyonlarca kiracının barınma hakkını korumak ve olası bir sosyal patlamanın önüne geçmek gibi zorlu bir dengeyi yönetmek zorunda.
Kulislerde, yüzde 25'lik kira sınırının tamamen kaldırılması yerine, kademeli bir geçiş formülü üzerinde çalışıldığı konuşuluyor. Bu formüller arasında, zam oranının on iki aylık TÜFE ortalaması yerine, açıklanan yıllık veya altı aylık enflasyon oranına endekslenmesi veya yüzde 25'lik sınırın, belirli bir oranda (örneğin yüzde 40-50 gibi) yükseltilmesi gibi seçenekler bulunuyor.
Hükümetin bu konuda nasıl bir adım atacağı, sadece kiracı ve ev sahiplerinin değil, aynı zamanda tüm ekonominin ve sosyal hayatın geleceği açısından da belirleyici olacak. Gözler şimdi, bir yandan 3 Temmuz'da TÜİK'in açıklayacağı rakamlara, diğer yandan da hükümetin, milyonların kaderini etkileyecek olan "yüzde 25 sınırı" hakkındaki nihai kararına çevrilmiş durumda.
