Özellikle son birkaç yıldır, Türkiye'nin büyük şehirlerinde yaşayan milyonlarca öğrenci, genç profesyonel, bekar ve emekli için bir ev bulmak, adeta bir kabusa dönüştü. Arzın talebi karşılayamadığı, kiralık ev fiyatlarının astronomik seviyelere ulaştığı ve ev sahibi olmanın bir hayal haline geldiği bu sıkışık piyasada, hükümetten beklenen o kritik hamle geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile, "1+0" ya da daha popüler adıyla "stüdyo daire" olarak bilinen yapıların önündeki engel kaldırıldı.
Sektör temsilcileri, bu kararın, sadece inşaat sektörünü canlandırmakla kalmayıp, aynı zamanda sosyal bir yara haline gelen barınma sorununa da bir nebze olsun merhem olacağı konusunda hemfikir. Değişen yaşam tarzları ve ekonomik koşulların bir sonucu olarak ortaya çıkan küçük metrekareli konut ihtiyacına yanıt verecek olan bu düzenleme, piyasadaki arz-talep dengesini yeniden kurarak, fahiş kira artışlarının önüne geçebilecek bir "denge unsuru" olarak görülüyor.
8 yıllık yasak bitti, ama yeni kurallarla
Stüdyo dairelerin inşası, yaklaşık 8 yıl önce, 2017 yılında yapılan bir düzenleme ile durdurulmuştu. O dönemde, bu tür küçük dairelerin şehirlerin sosyal dokusuna ve yaşam kalitesine olumsuz etki edebileceği endişeleriyle bu karar alınmıştı. Ancak, aradan geçen zamanda yaşanan konut krizi ve değişen demografik yapı, bu kararın yeniden gözden geçirilmesini zorunlu kıldı.
Yeni düzenleme, 2017'deki yasağı tamamen ve kontrolsüz bir şekilde kaldırmıyor. Aksine, stüdyo dairelerin inşasına, belirli ve önemli bir kural getiriyor. Yeni yönetmeliğe göre, bir parselde inşa edilecek olan toplam bağımsız bölüm sayısının (daire, dükkan vb.) en fazla yüzde 20'si kadar stüdyo daire yapılabilecek.
İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı Tahir Tellioğlu, bu kuralın önemine dikkat çekerek, "Binalar tamamen 1+0 yapılmayacak. 3+1, 4+1 binaların inşaatında bu daire tipine de yer verilecek. Bu, binalarda bir karma yaşam modeli oluşturacak" dedi. Bu %20'lik sınır, bir yandan küçük metrekareli konut ihtiyacını karşılarken, diğer yandan da binaların tamamen küçük ve geçici konaklamalara yönelik bir yapıya bürünmesinin önüne geçerek, mahalle kültürünün korunmasını amaçlıyor.
Sadece öğrenciler için değil, değişen toplum için bir zorunluluk
Peki, Türkiye'nin stüdyo dairelere olan ihtiyacı neden bu kadar arttı? Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre, bu durumun arkasında, son yıllarda yaşanan derin sosyo-demografik dönüşümler yatıyor. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, değişen demografik yapının, artan öğrenci ve genç profesyonel nüfusun ve yavaşlayan konut arzının, küçük metrekareli daireleri bir tercih olmaktan çıkarıp, bir zorunluluk haline getirdiğini belirtiyor.
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz ise, konunun sadece gençlerle sınırlı olmadığının altını çiziyor. Yılmaz, "Yönetmelik esnekliği, hane halkı büyüklüğündeki düşüş, artan tek kişilik hane halkı sayısı ve yaşlanan nüfus gibi yeni toplumsal dinamiklere yanıt vermeyi amaçlıyor. Bu tip daireler, aynı blokta veya sitede anne ya da babasına bakmak isteyen aileler için de çok büyük konfor sağlayacak" diyor. Artık, çekirdek ailenin yanı sıra, tek başına yaşayan emekliler, eşinden ayrılmış bireyler, farklı bir şehre tayini çıkmış memurlar gibi çok çeşitli profiller, büyük ve masraflı daireler yerine, daha kompakt, yönetimi kolay ve ekonomik yaşam alanları talep ediyor. Yılmaz'ın da belirttiği gibi, "Toplumdaki demografik değişim, 1+0 tipindeki konutların yalnızca bir inşaat tercihi değil, aynı zamanda toplumsal yaşam biçimlerine uygun, zorunlu bir konut çözümü olduğunu gösteriyor."
İnşaatın çarkları dönecek, 250 alt sektör bayram edecek
Stüdyo daire yasağının kalkması, şüphesiz en büyük hareketliliği, ekonominin lokomotifi olan inşaat sektöründe yaratacak. Sektör temsilcileri, bu kararın, bir süredir beklemeye alınan birçok projeyi hızla canlandıracağı ve 250'den fazla alt sektörü (çimento, demir, seramik, mobilya, beyaz eşya vb.) doğrudan destekleyeceği görüşünde. Daha küçük metrekareli ve dolayısıyla daha düşük maliyetli dairelerin üretilebilmesi, müteahhitler için projeleri daha finanse edilebilir kılacak ve yeni yatırımların önünü açacak.
Yatırımcılar açısından bakıldığında ise, stüdyo daireler oldukça cazip bir portföy enstrümanı olarak öne çıkıyor. GYODER Başkanı Çekici'nin de vurguladığı gibi, bu tip daireler, "yüksek kiralanabilirlik, hızlı satış imkanı ve portföy çeşitlendirme avantajları" sunuyor. Özellikle şehir merkezlerine, üniversitelere ve iş merkezlerine yakın bölgelerde inşa edilecek stüdyo dairelerin, kiracı bulma sorunu yaşamayacağı ve yatırımcısına düzenli bir nakit akışı sağlayacağı öngörülüyor. Bu durum, sadece büyük inşaat firmalarını değil, aynı zamanda küçük ve orta ölçekli yatırımcıları da yeniden emlak piyasasına çekebilir.
Nihai hedef: daha çok ev sahibi, daha düşük kiralar
Tüm bu teknik ve ekonomik analizlerin ötesinde, bu düzenlemenin toplum için en büyük vaadi, iki temel soruna çözüm üretme potansiyeli taşıması: Kira fiyatlarını düşürmek ve ev sahibi olmayı kolaylaştırmak.
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, konunun bu yönüne dikkat çekerek, "Maliyetler nedeniyle konut üretim hızı istenilen seviyede değil. Talep var ama arz yoktu. Böylece inşaat firmaları daha fazla konut üretmeye başlayacaklar. Bir yandan kiralık daire sayıları artarken fiyatlarda düşüş meydana gelecek" ifadelerini kullanıyor. Arzın artmasıyla birlikte, özellikle büyük şehirlerdeki fahiş kira artışlarının dengelenmesi ve piyasada bir rahatlama yaşanması bekleniyor.
Diğer yandan, KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, Türkiye'de giderek düşen ev sahipliği oranına dikkat çekiyor. Yılmaz, "1+0 gibi erişilebilir fiyatlı konutların yeniden yapılabilecek olması, daha geniş bir kesimin ev sahibi olabilmesine katkı sağlayacak ve toplumsal konut ihtiyacına yanıt verecektir" diyor. Daha küçük ve daha uygun fiyatlı dairelerin piyasaya çıkması, özellikle ilk evini alacak olan gençler ve dar gelirli aileler için, konut kredisi kullanarak ev sahibi olabilme ihtimalini yeniden gündeme getirecek. Bu adım, eğer doğru bir şekilde planlanır ve uygulanırsa, sadece bir imar yönetmeliği değişikliği olmanın ötesinde, Türkiye'nin en derin sosyal ve ekonomik sorunlarından biri olan barınma krizinin çözümüne yönelik atılmış tarihi bir adım olarak kayıtlara geçebilir.
