Türkiye ekonomisinin nabzını en yakından hisseden sektörlerin başında gelen konut piyasasında, fiyat hareketliliği hız kesmeden devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan Mayıs 2025 dönemi Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, sektördeki karmaşık ve bir o kadar da endişe verici tabloyu gözler önüne serdi. Aylık bazda yaşanan sert artışlar, konutun kısa vadede enflasyona karşı bir koruma kalkanı görevi gördüğünü gösterirken, yıllık bazdaki reel kayıplar ise uzun vadeli yatırımcılar için soru işaretleri yaratıyor. Bu ikili görünüm, bir yandan konutun yatırım aracı olarak cazibesini tartışmaya açarken, diğer yandan da fahiş fiyatlar nedeniyle barınma ihtiyacını karşılayamayan milyonlarca vatandaşın yaşadığı dramı derinleştiriyor. Özellikle büyük şehirlerde yaşayanlar için bir ev sahibi olmak, her geçen gün daha da uzak bir hayale dönüşüyor.
Aylık artışta şampiyon konut: Enflasyonu ikiye katladı
TCMB'nin, Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesapladığı KFE, Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 3,4 oranında artarak 182,4 seviyesine ulaştı. Bu artışın asıl önemi, aynı dönemdeki resmi enflasyon oranıyla kıyaslandığında ortaya çıkıyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, Mayıs 2025'te aylık Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) artış yüzde 1,53 olarak kaydedilmişti.
Bu iki veri karşılaştırıldığında, konut fiyatlarının aylık bazda enflasyonun iki katından daha fazla bir artış gösterdiği net bir şekilde görülüyor. Yani, mayıs ayında konutunu satan bir yatırımcı, parasını enflasyona karşı korumakla kalmamış, aynı zamanda yaklaşık yüzde 1,87 oranında bir "reel getiri" de elde etmiş oldu. Bu durum, özellikle yüksek enflasyon ortamında, yatırımcıların paralarının değerini korumak için neden hala konuta yöneldiğini açıklayan en temel faktörlerden biri. Hisse senedi, döviz veya mevduat gibi diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve riskler, konutun "güvenli liman" algısını pekiştiriyor.
Yıllık bazda hüsran: Konut, enflasyona yenik düştü
Ancak madalyonun diğer yüzü, uzun vadeli yatırımcılar için pek de parlak değil. KFE, Mayıs 2025'te bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak (enflasyondan arındırılmamış) yüzde 32,3 oranında artış gösterdi. Bu oran, ilk bakışta yüksek gibi görünse de, aynı dönemdeki yıllık enflasyon oranıyla karşılaştırıldığında, konutun aslında değer kaybettiği ortaya çıkıyor.
TÜİK verilerine göre, Mayıs 2025'te yıllık enflasyon oranı yüzde 35,41 olarak gerçekleşmişti. Bu durumda, yıllık konut fiyatlarındaki artış, yıllık enflasyonun 3,11 puan gerisinde kalmış oldu. TCMB'nin kendi hesaplamasına göre ise, bu dönemde konut fiyatlarındaki reel azalış yüzde 2,3 olarak kaydedildi. Bu, bir yıl önce konuta yatırım yapan bir kişinin, parasının alım gücünü enflasyona karşı yüzde 2,3 oranında kaybettiği anlamına geliyor. Bu durum, son iki yıldır süregelen "konutun reel getiri sağlamadığı" trendinin devam ettiğini gösteriyor. Yüksek faiz oranları, krediye erişimdeki zorluklar ve genel ekonomik belirsizlikler, konut piyasasının uzun vadeli performansını olumsuz etkilemeye devam ediyor.
Üç büyüklerde durum ne? Ankara artışta lider
Konut piyasasındaki fiyat hareketliliği, Türkiye'nin üç büyük metropolü olan İstanbul, Ankara ve İzmir'de de farklı dinamikler sergiliyor.
-
Ankara: Başkent Ankara, hem aylık hem de yıllık artışlarda liderliği elden bırakmadı. Mayıs ayında konut fiyatlarının bir önceki aya göre yüzde 3,8 arttığı Ankara'da, yıllık artış oranı ise yüzde 41,4 olarak gerçekleşti. Bu rakam, Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde ve Ankara'nın son dönemde konut yatırımı açısından ne denli cazip bir merkez haline geldiğini gösteriyor.
-
İzmir: Ege'nin incisi İzmir'de ise, aylık bazda yüzde 3,0'lık bir artış yaşanırken, yıllık artış oranı yüzde 31,1 oldu. İzmir'deki artış, Türkiye ortalamasının bir miktar altında kalsa da, şehrin konut piyasasındaki canlılığını koruduğunu gösteriyor.
-
İstanbul: Türkiye'nin en büyük metropolü İstanbul ise, diğer iki büyük şehre kıyasla daha mütevazı bir artış performansı sergiledi. Aylık bazda yüzde 2,7'lik bir artışın yaşandığı İstanbul'da, yıllık artış oranı yüzde 32,6 olarak kaydedildi. Bu, İstanbul'un doyum noktasına ulaşmış olabileceği veya fahiş fiyatlar nedeniyle talebin bir miktar yavaşladığı şeklinde yorumlanabilir.
Bu veriler, konut piyasasının artık sadece ulusal değil, aynı zamanda bölgesel ve yerel dinamiklerden de derinden etkilendiğini ortaya koyuyor.
Barınma krizi ve kiralardaki artış: Denklemin diğer yüzü
Konut fiyatlarındaki bu hareketlilik, madalyonun sadece bir yüzü. Denklemin diğer ve belki de daha can yakıcı yüzünde ise, milyonlarca kiracının yaşadığı "barınma krizi" bulunuyor. Konut sahibi olmanın giderek zorlaşması, kiralık konutlara olan talebi artırarak, kira fiyatlarında fahiş artışlara neden oluyor.
Her ne kadar hükümet tarafından bir süreliğine yüzde 25'lik bir zam sınırı getirilmiş olsa da, bu sınırın sona ermesinin ardından, kira artışları yeniden enflasyona endekslendi. Örneğin, Nisan 2025 verilerine göre, mayıs ayında ev ve işyeri kiralarında uygulanacak yasal zam oranı yüzde 48,73 olarak belirlenmişti. Bu oran, maaş zamlarının çok üzerinde kalarak, kiracıların bütçesini alt üst ediyor. Özellikle konut sahipliği oranının düşük, kiracı oranının ise yüksek olduğu büyük şehirlerde, bu durum, toplumsal bir sorun haline gelmiş durumda. Konut fiyatlarının enflasyona yenik düşmesi, ev sahiplerini de kira gelirlerini artırmaya iten bir diğer faktör. Bu durum, kiracı ile ev sahibi arasındaki gerilimi tırmandırarak, adliye koridorlarını dolduran davalara neden oluyor.
Piyasada gelecek beklentisi: Fiyatlar düşer mi, artar mı?
Peki, önümüzdeki dönemde konut piyasasını ne bekliyor? Uzmanlar, bu konuda ikiye bölünmüş durumda.
Bir grup uzman, yüksek faiz oranları, krediye erişimdeki zorluklar ve hükümetin enflasyonla mücadeledeki kararlılığının, konut talebini baskılamaya devam edeceğini ve fiyatlarda bir "durgunluk" veya "yatay seyir" yaşanabileceğini öngörüyor. Yabancıya konut satışlarındaki düşüş de bu beklentiyi destekleyen bir diğer faktör.
Diğer bir grup ise, yüksek inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlar ve deprem riski nedeniyle yeni ve güvenli konutlara olan talebin her zaman canlı kalacağını savunuyor. Onlara göre, enflasyonun yüksek seyrettiği bir ortamda, konut her zaman bir "güvenli liman" olmaya devam edecek ve fiyatlardaki artış eğilimi, yavaşlasa da sürecektir.
Sonuç olarak, Türkiye'de konut piyasası, karmaşık bir denklemin parçası olmaya devam ediyor. Aylık bazda yaşanan reel artışlar, kısa vadeli yatırımcıları cezbederken, yıllık bazdaki reel kayıplar ve krediye erişimdeki zorluklar, uzun vadeli alıcıları ve barınma ihtiyacı olanları zorluyor. Bu ikilem, önümüzdeki dönemde de hem ekonomi yönetiminin hem de vatandaşın en önemli gündem maddelerinden biri olmaya devam edecek gibi görünüyor.
