Ekonomik dalgalanmaların gölgesinde geçen bir yılın ardından, Türkiye’nin batıya açılan kapısı İzmir’de gayrimenkul sektörü 2025 yılını beklenmedik bir performansla kapattı. TÜİK verilerine yansıyan rakamlar, kent genelinde konut satışlarının bir önceki yıla göre yüzde 20,6 oranında artış göstererek 96 bin 998 adede ulaştığını belgeledi. Ancak bu istatistiksel artışın arka planında, kentin demografik ve yapısal dönüşümüne dair çarpıcı detaylar yatıyor. Yıllardır İzmir konut piyasasının nabzını tutan İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, rakamların ötesindeki gerçeğe dikkat çekerek, metropol alanlardaki arsa stokunun tükenme noktasına geldiğini ve bu durumun yatırımcıyı yeni rotalara zorladığını vurguladı. Özellikle merkez ilçelerde yaşanan durağanlığın aksine, kentin çeperlerinde, bilhassa kuzey hattında hummalı bir hareketlilik göze çarpıyor.
Şehrin büyüme koridoru kuzeye kaydı
İzmir’in geleneksel konut alanları olan kıyı şeridi ve güney aksı, yerini hızla gelişen kuzey ve doğu bölgelerine bırakmış durumda. Şehir merkezinde yeni proje üretecek arsa kalmadığına dikkat çeken Rıdvan Akgün, yapılaşmanın yönünün artık sahil kesimleri olmadığını belirtti. Akgün’e göre İzmir, sanayi ve ulaşım ağlarının geliştiği Kemalpaşa ve kuzeyin parlayan yıldızı Menemen aksına doğru genişliyor. Bu stratejik değişim, satış rakamlarına da doğrudan yansıdı. 2025 yılında İzmir’de en fazla konut satışının gerçekleştiği ilçe, uzun yıllardır zirveyi kimseye kaptırmayan Buca'yı geride bırakan Menemen oldu. Menemen’i sırasıyla Buca ve sanayi kenti Torbalı takip etti. Bu sıralama, yatırımcının ve ev sahibi olmak isteyenlerin artık ulaşılabilir fiyatlar ve yeni yaşam alanları sunan gelişim bölgelerini tercih ettiğini net bir şekilde ortaya koyuyor.
Kredi muslukları açılırsa rekor gelebilir
Sektörün geleceğine dair projeksiyonlar ise oldukça umut verici. 2025 yılında yakalanan ivmenin 2026 yılında katlanarak artması bekleniyor. Piyasadaki potansiyelin yüksek olduğunu savunan Akgün, bankacılık sisteminin tutumunun belirleyici faktör olacağının altını çizdi. Şayet bankalar, konutların ekspertiz değeri üzerinden yüzde 80-90 oranında kredi kullandırma yoluna giderse, satış rakamlarının 150 bin barajını aşması işten bile değil. Mevcut durumda İzmir piyasasında her bütçeye hitap eden seçenekler bulunsa da, fiyat skalası dairelerin büyüklüğüne ve konumuna göre ciddi değişkenlik gösteriyor. Ortalama olarak 1+1 daireler 3 ile 3,5 milyon TL bandında alıcı bulurken, ailelerin tercihi olan 2+1 dairelerde fiyatlar 4-5 milyon TL seviyelerine çıkıyor. Daha geniş yaşam alanı sunan 3+1 daireler ise 7 ile 10 milyon TL arasında değişen fiyatlarla listeleniyor. Lüks segmentte yer alan büyük konutlar içinse 10 milyon TL ve üzeri rakamlar konuşuluyor.
Eski ve yeni konut arasındaki fiyat uçurumu
İnşaat maliyetlerindeki fahiş artışlar, birinci el konut piyasası ile ikinci el piyasası arasında derin bir fiyat uçurumu yarattı. Yeni yapılan konutların maliyet enflasyonu nedeniyle yüksek etiketlerle satışa sunulması, alım gücü sınırlı olan vatandaşları alternatif arayışına itti. Bu noktada ikinci el konut piyasası, sunduğu fiyat avantajıyla öne çıkıyor. Rıdvan Akgün, özellikle 20 yaş ve üzeri binaların, yeni projelere kıyasla neredeyse üçte bir fiyatına satıldığını belirterek, bu durumun eski konutlara olan talebi canlı tuttuğunu ifade etti. İnşaat maliyetleri düşmediği sürece, sıfır konutlara erişimin zor olmaya devam edeceği, buna karşılık ikinci el pazarının cazibesini koruyacağı öngörülüyor. 2024 yılına kıyasla yaşanan yüzde 20,6'lık artış, vatandaşın barınma ihtiyacını ertelemekten vazgeçtiğini ve piyasa koşullarına uyum sağlayarak alıma geçtiğini kanıtlar nitelikte.
