Türkiye İstatistik Kurumu'na göre geçen yıl Türkiye'deki her 20 konuttan biri İzmir'de satıldı. 10 bin 687 binanın inşa edildiği İzmir, İstanbul'un ardından ikinci sırada yer alırken, inşa edilen toplam 67 bin daire ile Ankara'nın ardından üçüncü oldu. İnşaat sektörünün yoğun olarak çalıştığı kentte sayısı giderek artan konut projeleri Türkiye genelinde yatırımcıların ilgisini çekerken, toplu konut ve sosyal konut projeleriyle birlikte İzmir Türkiye'nin en büyük gayrımenkul firmalarının konut ve ofis inşaatlarıyla yarıştığı bir megakent haline geldi. Verilere göre konut satışları 2017 yılında bir önceki yıla göre % 3,5 artışla 84 bin 184'e ulaştı. En fazla satış Buca, Karşıyaka, Karabağlar ve Torbalı ilçelerinde gerçekleşti. İnşaat sektörü geçen yıl İzmir'de 11 milyar liralık bir rant yarattı.İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şube Başkanı Gürkan Erdoğan, geçen yıl İstanbul'dan İzmir'e yaklaşık 16 bin kişinin taşındığını belirterek, "İzmir'de konut fiyatları çok yüksek. Ama İstanbul'da yaşayanların satın alma gücü İzmirliler'den fazla. Bu yüzden İzmirliler için ödenemez görünen konut bedellerini rahatlıkla ödüyorlar" dedi.
Hüseyin Kuzu, Ceren Narin Güzel, Hasan Alınç, İrfan Kadiroğlu, Onur Açık ve Nilgün Atabay'dan oluşan yönetim kuruluyla birlikte İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi'nde görevi devralan Gürkan Erdoğan, ilk açıklamasını Gazete 9 Eylül'e yaptı.Sorularımızı yanıtlayan Erdoğan,İzmir'in acil olarak depreme dayanıklı konutlara ihtiyacı olduğunu söyledi.
[caption id="attachment_102971" align="alignnone" width="800"]
İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Gürkan Erdoğan: Rant sadece müteahhitin beklediği bir şey değil. Vatandaş da daha fazla kârlı çıkmanın peşinde.[/caption]İHTİYAÇ ÇOK FAZLA
İzmir'in yıllık konut gereksinimi nedir? Bu ihtiyaç karşılanabiliyor mu?
Her ne kadar İzmir’in yıllık konut ihtiyacı için 15 bin ile 20 bin arasında değişen rakamlar konuşuluyor olsa da gizli konut ihtiyacını da işin içine kattığımızda bu rakamın bir hayli yükseldiği görülüyor. Gizli konut ihtiyacı kalitesiz, niteliksiz ve depreme dayanıksız yapılar olarak tabir edilebilir. İzmir’in acil olarak depremlere dayanıklı konut ihtiyacı bundan çok daha fazla.
Son dönemde yapılan inşaatlar gerçekten güvenli mi?
2000 yılından önce inşa edilmiş yapılara göre çok daha sağlam binalar inşa edildiğini gönül rahatlığıyla söyleyebiliriz. Fakat hâlâ depreme dayanıklı yapılar inşa edilmesiyle ilgili sorunlar var. Bir binanın güvenli olabilmesi için etkili biçimde ve eksiksiz bir şekilde denetlenmesi gerekir. Özellikle betonarme projelerin inşaat mühendisleri odası tarafından kontrolünde zorunluluk ortadan kalktığından beri piyasada pek çok niteliksiz proje uygulandı. Hal böyle olunca bu konuda müdahale edebilecek tek merci yapı denetim firmaları kaldı. Müteahhitin kendini denetleyecek yapı denetim firmasını seçmesi, bu sebeple de bir nevi kamu hizmeti gören yapı denetim firmalarının rekabete itilmesi, kalitesiz yapı denetim hizmetlerine, müteahhitlerin ve ustaların insafına kalmış yapılarla bizi karşı karşıya bırakıyor. Neyse ki aldığımız duyumlara göre çok yakında yapı denetim firmaları ve müteahhit firmaların arasındaki ticari ilişkiye son verecek olan havuz sistemi hayata geçirilecek ve güvenilir yapılar inşa edilmesinin önündeki bir engel daha ortadan kalkacak.
FİYATLARI YÜKSEK
Türkiye'nin en büyük firmalarının son dönemde İzmir'e yönelmesi konusunda değerlendirmeleriniz nedir?
Türkiye’nin aydınlık yüzü olarak anılan İzmir göç alan bir şehir ve artık İstanbul’un kaosundan bıkan insanlar için de bir sığınak haline gelmeye başladı. İstanbul firmalarının İzmir’de konut üretmesi ve doğrudan İstanbul pazarında bu konutları pazarlamaları bu konuda bize bir fikir verebilir. Geçtiğimiz yıl 16 binden fazla insan İstanbul’dan İzmir’e taşındı. İstanbul’da yaşayan vatandaşların harcama gücü İzmirliler'e oranla daha fazla. Hayatın son derece pahalı olduğu bir şehirden İzmir’e göçen bu vatandaşlarımız, İzmir'de yaşayan vatandaşlar için çok yüksek görünen fiyatları daha normal karşılıyor. İstanbullu gittiği her yere kendi tedarikçilerini de getiriyor diyebiliriz.
İzmir'deki daire fiyatları için neler diyebilirsiniz? Vatandaşlar dairelerin yüksek kar marjlarıyla ve gerçek fiyatlarının çok üzerinde satılmasından şikâyetçi?
Serbest piyasa arz ve talebin kendini dengelemesiyle işler. Özellikle depreme dayanıklı binalar için bir talep var ve bu talebi karşılamaya yönelik arz yetersiz. Talebin fazla olması fiyatların artmasının bir numaralı sebebi. Kaldı ki imalat maliyetinin bir diğer yarısı olan arsa paylarının gün geçtikçe artması, müteahhitlerin ederinden çok daha fazla arsa payı ödemeyi taahhüt etmesi, kullanılan malzeme fiyatlarındaki artış gibi etkenler de fiyatların artmasında pay sahibi. İzmir’in bir cazibe merkezi olarak sunulması konusuna az önce değinmiştim zaten. Burada göz ardı edilmemesi gereken 2008 yılında ABD'de yaşanan Mortgage krizi. Özellikle şehir merkezinde yapılacak olan nitelikli kentsel dönüşüm çözümleri ile maliyetleri düşürmek mümkün. Aksi takdirde C enerji sınıflı niteliksiz konutlara yüksek bedeller ödemeye devam ederiz.
EMEKLİYE HAYAL
2018 yılının konut fiyatlarını baz alırsak İzmir'de bir işçi ya da memur emeklisinin bir daire sahibi olma ihtimali nedir?Diyelim ki hiçbir birikiminiz yok ve 200 bin liralık bir ev almak istiyorsunuz, 20 yıl vadeyle 200 bin lira konut kredisi kullandığınız takdirde 2 bin 600 lira civarı bir aylık ödemeyle ve toplamda 250 bin liralık bir geri ödemeyle 20 yılda ev sahibi olabiliyorsunuz. Vadeniz 10 yıl olsa aylık ödemeniz 3 bin 100 lira civarı oluyor ve toplam ödemeniz 370 bin lirayı geçiyor. 200 bin liralık bir evden bahsediyoruz ve karşımıza çıkan rakamlar hemen hemen bu seviyede seyrediyor. Bu şartlarda bir emeklinin ev sahibi olması hayal gibi değil mi? Şahsi fikrim TOKİ’nin bir an önce sürdürülebilir performanslı, enerji etkin tasarım ile minimum maliyetli konut üretimine geçmesi ve yerli teknolojiler ile hem istihdam yaratıp hem de dar gelirli vatandaşların ev sahibi olabilmesi için canla başla çalışması gerekiyor.
İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin kentsel dönüşüm projelerini bir yana bırakırsak İzmir'de gerçekten bir kentsel dönüşüm var mı? Ya da sağlıklı işliyor mu? Amaç gerçekten dönüştürmek mi?
İzmir Büyükşehir Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın ilan ettiği kentsel dönüşüm alanlarının toplamı yaklaşık bin.275 hektar ve bu alanlarda yaşayan vatandaşların toplam nüfusu 240 bin kişi civarında. İzmir’in güncel nüfusu yaklaşık 4 milyon 270 bin. Belediye ve bakanlığın ilan ettiği kentsel dönüşüm alanlarında uzlaşma çalışmaları çok yavaş işliyor. Rant sadece müteahhitin beklediği bir şey değil. Vatandaş da daha fazla kârlı çıkmanın peşinde. Üstelik bu kentsel dönüşüm çalışmaları nüfusun daha az yoğun, riskin merkeze oranla daha düşük olduğu bölgelerde yapılıyor. Vatandaşların bireysel şekilde evlerini yıkıp yeniden inşa ederek yaptıkları riskli yapı çalışmaları uzlaşmanın zorluğu sebebiyle yavaş işliyor. Üstelik parsel bazında yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları şekilsiz parseller ve parsel içi tecavüzler sebebiyle çok da sağlıklı olmuyor. Üzülerek söylüyorum ki yapı stokumuzun durumu içler acısı. Olaya sadece rant odaklı bakmamamız, kentsel dönüşümün ülke için kaçınılmaz bir gerçek olduğunu kabul etmemiz ve vatandaşlarımızı daha fazla bilinçlendirmemiz gerekiyor.
Kentteki yapılaşmanın geleceği hakkında bir değerlendirmeniz olacak mı?
Kentsel dönüşüm Türkiye için pek çok fırsatı bünyesinde barındırıyor. Tek yapmamız gereken dönüşmü daha bütünsel bir yaklaşımla ele almak. Şehir yaşayan bir organizmaysa yollar bu organizmanın damarlarıdır. Büyük şehirlerimizdeki trafik gün geçtikçe içinden çıkılmaz bir düğüm haline geliyor. Kentsel dönüşüm sadece riskli yapıların yıkılıp yerine depreme dayanıklı yapıların yapılması ile sınırlı kalırsa Türkiye daha uzun yıllar kentsel dönüşümdeki hataları konuşmak zorunda kalır. Enerjide dışa bağımlı bir ülkenin hâlâ C enerji sınıflı binalar inşa etmesi çağın gerekliliklerini idrak edemediğimizi gösteriyor. Özellikle raylı sistem toplu taşıma çözümlerinin şehirlerimizi ağ gibi sarmalaması gerekiyor ve kentsel dönüşüm bunun için de büyük bir fırsatı bünyesinde barındırıyor. Mühim olan alan bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarının nüfusun ve riskin yoğun olduğu bölgelerde de uygulanması. Ada bazlı, yol bazlı sürdürülebilir kentsel dönüşüm çalışmalarıyla gerek yapı stoku gerekse sosyal donatılar bir bütün halinde ele alınıp çözüm üretilebilir. Aksi takdirde insanların yaşadıkları sokaklarda park yeri için birbirine girdiği kaotik bir yapılaşmanın içinde kendimizi bulabiliriz.
[caption id="attachment_102972" align="alignnone" width="800"]
İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Gürkan Erdoğan[/caption]İZMİR’ E İLGİ ÇOK
Araştırmalar Türkiye'de yapılan her 20 konuttan birinin İzmir'de satıldığını gösteriyor. Neler diyebilirsiniz?
İzmir, insanların farklı görüşlere hoşgörüyle yaklaştığı iklimi, doğası gereği doğal bir cazibe merkezi; potansiyeli çok yüksek bir şehir. Hal böyle olunca İzmir’de ev sahibi olmak çok da mantıksız sayılacak bir eylem değil. İzmir, biz İzmirliler istesek de istemesek de bir değişim geçirecek. Mühim olan bu değişimin sürdürülebilir ve çevre dostu politikalar ile desteklenerek ; sistematik bir şekilde gerçekleşmesi. Özellikle Çevreğ ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2016 yılında taslağını yayınladığı Sürdürülebilirlik Performanslı Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği gibi yasal altyapılar ile sağlıklı bir şekilde dönüştürülmesi, dar ve orta gelirliler için daha fazla konut üretme çalışmalarının yapılması gerekiyor.
İnşaat sektörü İzmir'in ekonomisi için ne ifade ediyor?
İnşaat sektörü Türkiye ekonomisi için ne ifade ediyorsa aynı şekilde İzmir ekonomisi için de karşılık buluyor. İnşaata dayalı bir ekonominin sürdürülebilir olmadığı çok açık bir şekilde tüm uzmanlar tarafından belirtiliyor. Bizim acilen ileri teknolojili katma değeri yüksek ürünler üretmemiz ve bu ürünleri dünya pazarına sunmamız gerekiyor. İnşaat sektöründe biriken sermayenin sanayiye aktarılması gerekiyor. Yüksek kâr elde etmek isteyenin inşaat değil, üretim yapması teşvik edilmeli. Akıllı politikalar uygulanırsa kentsel dönüşüm inşaata dayalı ekonomi döngüsünü kırmamız için de büyük bir fırsattır.
