Türkiye ekonomisinde, son aylarda yaşanan önemli bir paradigma değişimi, yatırımcıların ve küçük birikim sahiplerinin davranışlarını kökünden değiştiriyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) peş peşe attığı tedrici faiz indirimi adımları, uzun bir süredir yatırımcılar için en cazip ve en güvenli liman olan Türk Lirası mevduat hesaplarının getirisini ciddi şekilde azalttı. Yüksek faiz ortamında, paralarını risksiz bir şekilde bankada değerlendirerek kazanç sağlayan mudiler, artık bu dönemin sonuna gelindiğini görüyor. Önümüzdeki aylarda da faiz indirimlerinin devam edeceği beklentisi, paranın, değerini korumak ve artırmak için yeni adresler aramasına neden oluyor. İşte bu noktada, Türk halkının genlerine işlemiş o geleneksel ve en güvenilir yatırım aracı, yani konut, yeniden sahneye çıkıyor. Mevduatın cazibesini kaybetmesiyle, birikimler, altın ve döviz gibi diğer araçların yanı sıra, en çok da toprağa ve betona, yani gayrimenkule yönelmeye başladı.
Kira fiyatları çıldırdı, ev sahibi olmak 'mecburiyet' oldu
Paranın rotasını konuta çevirmesinin tek nedeni, düşen mevduat faizleri değil. Aynı zamanda, son birkaç yıldır Türkiye'nin kanayan yarası haline gelen ve bir türlü kontrol altına alınamayan fahiş kira artışları da, insanları ev sahibi olmak için daha fazla zorluyor. Özellikle büyükşehirlerde, yaşanabilir bir evin kirasının 25-30 bin lira seviyelerinden başlaması, milyonlarca kiracıyı "başkasına çalışmak" yerine, kendi evinin borcunu ödemeye itiyor.
Bu durumu tetikleyen bir diğer önemli ekonomik gösterge ise, evlerin amortisman süresinin rekor seviyede kısalması. Emlak piyasasında amortisman süresi, bir evin, kira geliriyle kendi satın alma maliyetini ne kadar sürede geri ödediğini gösterir. Türkiye'de ev sahipliği oranının yüzde 60'ın altına gerilemesiyle kiracı sayısının artması ve yeni konut arzının talebi karşılayamaması, kiraları öyle bir seviyeye getirdi ki, artık bir evin kendini amorti etme süresi 10 yılın bile altına inmeye başladı. Bu, bir yatırımcı için, aldığı bir evin 10 yıldan daha kısa bir sürede kendi parasını çıkarması anlamına geliyor ki, bu da konut yatırımını tarihin en cazip dönemlerinden birine taşıyor. Artık ev sahibi olmak, sadece bir barınma ihtiyacını karşılamak değil, aynı zamanda bir "finansal kurtuluş" ve "ekonomik zorunluluk" haline geldi.
Yeni trend: milyonluk 1+0 daireler yatırımcının gözdesi
Ancak, konut fiyatlarının da el yaktığı bir ortamda, herkesin 2+1 veya 3+1 bir daire alması mümkün değil. İşte bu noktada, hem barınma ihtiyacını karşılamak hem de kira ödemekten kurtulmak isteyenler için yeni bir trend yükseliyor: Küçük ama kullanışlı 1+0 ve 1+1 daireler. Özellikle tek başına yaşayan profesyoneller, öğrenciler veya yeni evli çiftler için ideal bir çözüm sunan bu küçük metrekareli evler, daha ulaşılabilir fiyatlarıyla dikkat çekiyor.
Piyasada, özellikle büyük ve sosyal aktiviteli sitelerin içinde yer alan 1+0 stüdyo dairelerin fiyatları, 1 milyon lira seviyelerinden başlıyor. 1+1 daireler ise, konumuna ve özelliklerine göre 1.5 milyon lira civarında alıcı bulabiliyor. Bu daireler, sadece oturmak için değil, aynı zamanda yüksek kira potansiyeli nedeniyle bir yatırım aracı olarak da büyük ilgi görüyor. Yüksek kiralar nedeniyle büyük ev tutamayan öğrenciler veya bekarlar, bu küçük ama modern dairelere yöneliyor, bu da bu dairelerin yatırımcısına düzenli ve yüksek bir pasif gelir yaratma imkanı sunuyor.
200 bin tl peşinatla kapıyı aralamak mümkün mü?
Peki, 1 milyon liralık bir evi almak için ne kadar peşinata ihtiyaç var ve kredi koşulları neler? İşte bu noktada, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) yaptığı son düzenlemeler, özellikle "ilk evini" alacak olan vatandaşlar için önemli kolaylıklar sağlıyor. BDDK'nın yönetmeliğine göre, değeri 5 milyon liranın altında olan bir konutu, ilk kez alacak olan bir kişi için, evin enerji kimlik belgesine göre farklı kredi oranları uygulanıyor:
-
A sınıfı enerji kimliğine sahip konutlar için, ekspertiz değerinin yüzde 90'ı kadar,
-
B sınıfı enerji kimliğine sahip konutlar için, ekspertiz değerinin yüzde 85'i kadar,
-
Diğer (C ve altı) sınıflar için ise, ekspertiz değerinin yüzde 80'i kadar konut kredisi kullanılabiliyor.
Bu, şu anlama geliyor: 1 milyon lira ekspertiz değeri olan standart (C sınıfı ve altı) bir daire için, vatandaşın sadece 200 bin lira peşinat bulması yeterli oluyor. Geri kalan 800 bin liralık kısım için ise bankadan konut kredisi kullanılabiliyor. Elbette, peşinat ne kadar yüksek tutulursa, çekilecek kredi miktarı ve dolayısıyla aylık taksitler de o kadar düşüyor. Ancak 200 bin TL gibi bir peşinatla, milyonluk bir ev için kapıyı aralamak, artık matematiksel olarak mümkün.
İşte o sihirli rakam: 120 ay vadede aylık 22.500 tl taksit
Gelelim en çok merak edilen konuya: 800 bin liralık bir konut kredisi çekildiğinde, aylık ödemeler ne kadar olacak? Mevcut piyasa koşullarında, ortalama %2.69'luk bir faiz oranıyla, 10 yıl (120 ay) vadeli bir kredi için hesaplama yapıldığında, ortaya çıkan aylık taksit tutarı yaklaşık olarak 22.500 lira seviyelerinde gerçekleşiyor. Bu rakam, bugün İstanbul veya İzmir gibi büyükşehirlerde, merkezi bir konumdaki 1+1 veya 2+1 bir dairenin kira bedeline oldukça yakın, hatta bazı durumlarda daha bile düşük.
Vadeyi daha kısa tutmak isteyenler için de seçenekler mevcut. Aynı kredi tutarı ve faiz oranıyla;
-
60 ay (5 yıl) vade tercih edilirse, aylık ödeme yaklaşık 28 bin liraya,
-
48 ay (4 yıl) vade tercih edilirse ise, aylık ödeme yaklaşık 31 bin liraya yükseliyor.
Bugünün taksiti, yarının kirasından ucuz kalacak
Peki, yüksek bir kirada oturmak yerine, benzer bir tutarla kredi taksiti ödeyerek ev sahibi olmak mantıklı mı? Bu sorunun cevabı, uzun vadeli düşünüldüğünde "evet" olarak öne çıkıyor. Çünkü arada temel bir fark var: Kira, her yıl, yasal sınırlarla veya ev sahibinin talebiyle artan, değişken ve "kayıp" bir paradır. Kredi taksiti ise, sabit faizli bir kredi kullanıldığında, 10 yıl boyunca tek bir kuruş bile artmadan aynı kalır.
Bu, şu anlama geliyor: Bugün size yüksek gibi gelen 22.500 liralık taksit, önümüzdeki yıllarda yaşanacak enflasyon ve maaşınıza gelecek zamlar karşısında, reel olarak giderek küçülecektir. 5 yıl sonra, belki de o günkü asgari ücretin yarısına bile denk gelmeyecek bir taksit öderken, aynı evde kirada oturan bir kişi, o günün koşullarında belki de 50-60 bin liralık bir kira ödemek zorunda kalacak.
Küçük de olsa kendi evinizin sahibi olmak; her yıl ev sahibiyle kira zammı stresi yaşamamak, "evimden ne zaman çıkarılacağım" korkusu duymamak, ödediğiniz paranın boşa gitmediğini ve bir varlığa dönüştüğünü bilmek gibi paha biçilmez psikolojik avantajlar sunuyor. Ayrıca, satın alınan evin değerinin yıllar içinde artmasıyla, gelecekte bir satış anında ciddi bir sermaye kazancı sağlama potansiyeli de, ev almayı her koşulda mantıklı bir finansal karara dönüştürüyor. Bu yeni dönem, "küçük de olsa başımı sokacak bir evim olsun" diyenler için, kaçırılmaması gereken bir fırsat penceresi sunuyor.