Türkiye ekonomisinin en sıcak gündem maddelerinden biri olan barınma sorunu ve kira fiyatlarındaki dalgalanma, 2026 yılının ilk ayında da manşetlerdeki yerini koruyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com verileri baz alınarak hazırlanan "sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü" raporunun Ocak 2026 sonuçları yayımlandı. Rapor, kiracıları ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kritik veriler sunarken, özellikle üç büyükşehirdeki ayrışma dikkat çekti. Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış reel kiralardaki yıllık değişim negatif alanda seyrederken, piyasadaki durgunluk ve arz sıkıntısı rakamlara yansıdı.
Enflasyon canavarı kiraları yuttu reel getiri eriyor
Raporda öne çıkan en çarpıcı detay, cari kira fiyatları ile enflasyon arasındaki makasın açılması oldu. Kasım ayından Aralık ayına geçerken cari kira fiyatlarında artış gözlemlense de, bu artışın enflasyon oranının altında kalması "reel kira" gerçeğini yüzlere çarptı. Ülke genelinde ve İstanbul özelinde reel kiralar bir miktar yükseliş gösterse de, Anadolu’nun diğer büyük kentlerinde durum tam tersi bir seyir izledi. Özellikle yatırımcıların yakından takip ettiği bu veri, kira gelirlerinin alım gücü karşısında eridiğini ve piyasanın kendi iç dengesini bulmaya çalıştığını kanıtlar nitelikte.
İzmirli kiracı için tablo netleşti: Reel fiyatlarda düşüş var
Ege’nin incisi İzmir, kira piyasasında yaşanan bu değişim rüzgarından en çok etkilenen illerin başında geliyor. BETAM verilerine göre, Ankara ve İzmir’de enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatlarında düşüş kaydedildi. Bu durum, İzmir’deki kiracı adayları için kağıt üzerinde bir avantaj gibi görünse de, piyasadaki genel pahalılık algısı ve ilan fiyatlarının yüksekliği vatandaşın cebini zorlamaya devam ediyor. Kira fiyatları konusundaki bu reel düşüş, ev sahipleri açısından ise getirilerin enflasyon karşısında korunamadığı anlamına geliyor. İzmir, bu istatistikle İstanbul’dan ayrışarak, kiraların reel bazda ucuzladığı iller kategorisinde yer aldı.
Kiralık ev arayanlar dikkat: İlan sayıları hızla azalıyor
Fiyatların ötesinde, vatandaşın en büyük derdi kiralık ev bulabilmek. Rapora yansıyan verilere göre, kiralık konut arzında ülke genelinde ciddi bir daralma yaşanıyor. Kiralık konut ilan sayısı ülke genelinde yüzde 3,8 azalarak 195 bin 573 adede geriledi. Bu düşüşten İzmir de nasibini aldı. Kentteki kiralık konut sayısı bir önceki aya göre yüzde 4,3 oranında azalarak 18 bin 740 seviyesine indi. Bu rakam, İzmir’i kiralık konut stoku bakımından İstanbul ve Ankara’nın ardından üçüncü sıraya yerleştiriyor. Ancak stoktaki bu hızlı erime, özellikle tayin dönemlerinde ve üniversite kayıt zamanlarında kiralık ev krizinin derinleşebileceğinin sinyallerini veriyor.
Talep endeksinde ibre aşağıyı gösteriyor
Piyasadaki daralmanın bir diğer göstergesi de talep tarafında yaşandı. Kiralık konut piyasasında talebin nabzını tutan kiralık konut talebi endeksi, Aralık ayında bir önceki aya kıyasla yüzde 4,2 oranında düşüş gösterdi. Uzmanlar, bu düşüşte mevsimsel etkilerin belirleyici olduğunu vurguluyor. Kış aylarının gelmesiyle birlikte taşınma hareketliliğinin azalması ve mevsimsel etki, talebi aşağı çeken ana faktörler olarak gösteriliyor. Ancak talepteki bu dönemsel geri çekilmeye rağmen, arzın da aynı paralelde azalması, piyasada "ne ev var ne de hareket" şeklinde özetlenebilecek bir durgunluk atmosferi yaratıyor.
Üç büyük il arasında makas açılıyor
Türkiye’nin emlak lokomotifi olan üç büyük il arasındaki dinamikler de farklılaşıyor. İstanbul’da kiralık konut ilan sayısı yüzde 3,2 azalırken, başkent Ankara’da bu oran yüzde 5,3’ü buldu. İzmir ise yüzde 4,3’lük düşüşle bu iki ilin ortasında bir seyir izledi. Konut stoku verilerine bakıldığında, İzmir 18 bin 740 adetlik ilanıyla, İstanbul ve Ankara’nın gerisinde kalarak arz hacmi açısından Türkiye’nin üçüncü büyük pazarı olma özelliğini koruyor. Ancak reel kiralardaki düşüş eğilimi, İzmir piyasasının İstanbul’dan daha farklı bir doygunluk noktasına ulaştığını veya alım gücündeki düşüşün bu ilde daha sert hissedildiğini ortaya koyuyor. Önümüzdeki aylarda faiz politikaları ve inşaat maliyetlerindeki değişimlerin, İzmir’deki bu tabloyu nasıl şekillendireceği merak konusu.