Hazırlayan / Jülide GOGEN/ Gayrimenkul Danışmanı

Alım satım işlemleri yavaşlarken acil olmayan tüm işlemler öteleniyor. Tapu müdürlükleri devreye aldıkları “WEB TAPU” uygulaması ile işlemlerin aksamadan yürütülmesini hedefliyor. Peki korona virüs salgını gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi? Bu dönemde gayrimenkul yatırımı yapılır mı? Alım-satım işlemlerini en güvenli nasıl yapabilirsiniz?

Bankacılık sektöründe 17 yıl çalıştıktan sonra 7 yıldır İzmir'de gayrimenkul danışmanlığı yapan Jülide Gogen, gayrimenkulün yeni dönemini 9 Eylül Gazetesi okurları için yazdı.

Dünya olarak sarsıcı ve tüm dengeleri alt üst eden bir dönemden geçiyoruz. Çin’de ortaya çıkan yeni tip korona virüsü (Covid-19) bulaşıcı ve ölümcül olması sebebiyle kısa sürede tüm dünya ülkelerini etkisi altına aldı. Başta ülkeler bu durumu basit bir grip salgını olarak görüp önemsemezken; İtalya’da salgın kaynaklı ölümlerin artması ve ardından İspanya’ya sıçraması virüsün küresel salgın olarak kabul görmesine neden oldu. Ciddiyetle tedbir alan, önlemlerini hızlıca hayata geçiren ülkeler az hasarla atlatırken İtalya ve İran gibi başta salgını önemsemeyip tedbir almakta geciken ülkelerde hızla yayıldı ve ölüm vakalarının artmasına sebep oldu.

Mevcut kriz ortamında ekonomik anlamda pek çok sektör düşüşe geçerken borsadaki değer kayıpları, yükselen işsizlik oranı çok ciddi bir krizle karşı karşıya kaldığımızı gösteriyor. Bu durum uzun süre devam edecek gibi görünüyor.

Gayrimenkulün son bir yılı

2019 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 300 bin adet gayrimenkul satıldı. Bu krizde gayrimenkul alınır mı derken Temmuz ayında yapılan faiz indirimi neticesinde gayrimenkul yeniden yatırım değeri kazandı. Sırasıyla 43 bin 913 adet ile İstanbul, 25 bin 315 adet Ankara ve 14 bin 881 adet ile İzmir en çok konut satılan iller oldu.

Türkiye, ekonomisi ile hızlı büyüyen ve demografik yapısı gereği genç bir nüfusa sahip olduğundan gayrimenkul yatırımı uzun bir süre daha kazanç değerini artıracak gibi görünüyor. 82 milyonluk nüfus her yıl % 1,1 büyüyor. Bu durum konut satışlarına da yansıyor. Geçmiş yıllara baktığımızda gayrimenkuldeki % 35'lik fiyat düşüşü de alım sebeplerinden biri. Bu bir anlamda mevcut konut stokunun erimesine de sebep oldu. Ancak genel itibariyle satışlar 2. el üzerinden ilerlediği için halihazırda yeni yapı olarak 1 milyon 800 bin adet yeni konut stoku mevcut. Bu da hemen hemen 4 yıllık stoka denk geliyor ki gayrimenkulde ideal stok erime dengesi 6 ay olması gerekirken mevcuttaki hali bir hayli düşündürücü.

2020 Ocak ve Şubat aylarındaki satış rakamlarına bakacak olursak; Gayrimenkul toplam satış adedi 232 bin 368.

Yaşadığımız pandemi sebebiyle birçok kişi evde karantina sürecindeyken, alım-satımlar durma noktasına gelmişken ve Mart ayı için alım-satım seviyesi düşmüşken Haziran ayına kadar bu durgunluk devam edecek. Haziran'dan itibaren pandeminin ve mevcut düzenin biraz rahatlaması düşünüldüğünde hareketli bir süreç bizi bekliyor olacak. Ekonomideki belirsizlik ve kriz hali yerini birçok işletme için yeni borçlanmalara, küçülmeye ve hatta iflaslara yol açacaktır. AVM’ler, oteller, hastaneler, kongre merkezleri, ticari taşınmazlar bu durumdan biraz sert etkilenebilirler.

Gayrimenkul piyasaları açısından İzmir’i değerlendirdiğimizde; İzmir’deki mevcut konut adedinin 2 milyona yaklaştığını görüyoruz. İzmir'in nüfusu resmi kayıtlarda 4 milyon.

İzmir'in, aldığı göçle 2050 yılı nüfusunun 8,5 milyon olması planlanıyor. İzmir şu anda Türkiye genelinde en nitelikli göç alan il. İlerideki iş potansiyelini gözönüne aldığımızda doğacak olan işgücü ihtiyacından ötürü göçler yerini niteliksize bırakacak gibi görünüyor. Sonuç olarak İzmir potansiyelinde 2050 yılına kadar mevcut yapı ihtiyacına baktığımızda 1 milyon yapıya daha ihtiyaç olacak.

İzmir'de kira çarpanı yüksek

Rakamlar böyle olunca, İzmir’den gayrimenkul edinmek kârlı bir iş midir diye soracak olursanız?

Evet. Son derece kârlı.

İzmir'deki kira çarpanı Türkiye ortalamasının % 50 üzerinde. Yani İzmir'de gayrimenkul almak mantıklı. Türkiye genelindeki yatırımların kira getrisi 0,004 iken İzmir’de 0,006 kira getirisine sahip.

Kısaca İzmir'de doğru bölgede yatırım yaptığınızda kar elde etmiş olacaksınız. Belli bir süre daha bu şekilde devam edecektir.

Gayrimenkul danışmanları bu süreçte gayrimenkul gezme, görme ve alımlardaki sıkıntıyı bir nebze olsun gidermek adına dijitalleşmeden faydalanıyor. Nedir bu dijitalleşme?

Mülkün video çekimleri, 3D görselleri, canlı bağlantılar, görüntülü toplantılar, geniş açılı resimler, sanal turlar, lokasyon bazlı arama tarama süreçleri, uydu üzerinden sokak görüntüleri, e-sözleşme ve e-imza ile krizden çıkış yolları mümkün kılıyor.

Gayrimenkul satışları nasıl oluyor?

Yeni tip korona virüs (Covid-19) salgını sürecinde karantina hali devam ederken gayrimenkul satışları Web Tapu üzerinden devam ediyor.

Evet yanlış duymadınız.

Tabii ki belirgin bir yavaşlama olmakla birlikte Mart ve Nisan ayı satışları devam ediyor.

Bu durum bazı düzenlemeleri ve yenilikleri hayatımıza almamıza olanak sağladı. Başka bir deyişle mevcut alışkanlıklarımızı değiştirmemizi sağladı.

2 yıl önce Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ‘Tapunun Kısayolu’ sloganı ile hayata geçirdiği ‘Web Tapu’ uygulaması Türkiye genelinde zorunlu hale geldi. Yeni düzenlemeler yapıldı, altyapısı iyileştirildi. Bu sayede Tapu Müdürlüğü'ne gitmeden Web Tapu üzerinden gayrimenkul satışı ile ilgili başvuruda bulunabilir, evraklarınızı yükleyebilirsiniz. İşlemlerinizi takip etmesi için gayrimenkul danışmanınıza internetten yetki verebilirsiniz. Gayrimenkul danışmanınız sizin yerinize işlemleri başlatabilir, evrakları yükleyebilir. Siz sadece imza için Tapu Müdürlüğü'ne gidebilirsiniz. İmza aşamasında yetkilendirme mümkün değil. Bunun için önceden hazırlamış olduğunuz vekaletname ile işlem yapmanız gerekecek.

Şu anki mevcut uygulamada sadece satış / ipotek / ipotekli satış / aile konutu şerhi işlemleri yapılmakta. Ayrıca vekaletname ile yapılmış bir satışınız mevcut ise tapunuzu kilitleyip bilginiz dahilinde olmayan bir satışın önüne geçebilirsiniz. Siz Tapu Müdürlüğü'ne gitseniz dahi kilit kaldırılamayacak ve yine Web Tapu üzerinden kaldırmanız gerekecek.

Gayrimenkul satışı yapmak üzere gereken Rayiç Bedel Yazısına ilgili olarak bazı belediyeler e-devlet üzerinden 'borcu yoktur' yazısı verebiliyor. Yine Dask, bilgileri için e-devletten faydalanabilirsiniz.

Öyle görünüyor ki bu salgın sonrası hiçbir şey eskisi gibi olmayacak. Yeni gelişmelere ve düzenlemelere, dijitalleşmeye entegre bir yaşam bizi bekliyor. Virüsü yenmek adına hükümetlerin birbirine verdiği desteği tüm dünya birlik halinde uygularken; her şey düzeldiğinde insan yine egosuna yenik düşüp kaldığı yerden devam mı edecek; yoksa şefkatle ilerleyip, sorgulayıp, dürüst, uygar ve insani dünya düzeni üzerine birlik olup bu işten galip mi çıkacak, göreceğiz.